朝阳市国有土地上房屋征收与补偿试行办法

朝阳市国有土地上房屋征收与补偿试行办法

《朝阳市国有土地上房屋征收与补偿试行办法》业经2013年8月26日朝阳市第十届人民政府第九次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长：于言良

2013年8月31日

第一章　总则

第一条　为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条　本办法在朝阳市城市辖区内适用。

第四条　市人民政府负责城市辖区内的房屋征收与补偿工作。双塔区、龙城区人民政府负责本行政区域内市人民政府授权的具体项目的国有土地上房屋征收与补偿工作。  

市房产开发管理部门(以下称房屋征收部门)组织实施城市辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作，并加强对县(市)区房屋征收与补偿实施工作的指导。

区人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市、区人民政府有关部门应当依照本办法的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条　房屋征收部门可以委托征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条　任何组织和个人对违反本办法的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章　征收决定

第七条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区

人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第八条　依照本办法第七条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和旧城区改建，应当纳入市人民政府国民经济和社会发展年度计划。市房屋征收部门负责制定市辖区房屋征收年度计划，并提交市发展改革部门纳入市人民政府国民经济和社会发展年度计划。

第九条　房屋征收范围一经确定，房屋征收部门应当及时在征收范围内以公告形式向社会公布，并告知被征收人不得实施下列不当增加补偿费用的行为：

(一)户口迁入和分户。但军人复员和退伍、新报出生、婚姻迁入、学生毕业、工作调动、刑满释放回原籍的除外；

(二)新建、改建、扩建房屋，房屋装饰、装修；

(三)办理工商营业执照；

(四)因房屋所有权转移登记(遗嘱继承和法定继承除外)，抵押登记(解除抵押除外)和租赁登记等造成补偿费用不当增加的行为。

对违反规定不当增加补偿费用的，不予补偿。

房屋征收部门应当在发布公告的同时，将前款所列事项书面通知公安、国土、住房城乡建设、规划、工商等部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十条　房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

对未经登记的建筑，市、区人民政府应当组织规划、国土、房产、城管综合执法等部门进行认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十一条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报同级人民政府。征收补偿方案应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿依据、补偿方式、货币补偿金额的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定方法、签约期限。

市、区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

两区实施的房屋征收项目，区级房屋征收部门应将征收补偿方案报市房屋征收部门审核。

第十二条　市、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十三条　市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人500户、350户以上的，分别由市、区政府常务会议讨论决定。

第十四条　作出房屋征收决定前，房屋征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十五条　市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十六条 被征收人对人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章　补偿

第十七条　作出房屋征收决定的人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十八条　房屋征收补偿方式以选择货币补偿为主，也可以选择房屋产权调换。

第十九条 被征收人选择货币补偿的，按下列标准执行：

(一)征收有照住宅平房：被征收房屋原建筑面积上浮10%，补偿标准为被征收有照住宅平房建筑面积×(1+10%)×安置房屋的市场评估价格/平方米。

(二)征收有照住宅楼房：补偿标准为被征收有照住宅楼房建筑面积×安置房屋的市场评估价格/平方米。

(三)征收有照非住宅房屋：补偿标准为被征收有照房屋建筑面积×被征收房屋的市场评估价格/平方米。

(四)在规定的征收期限内签订协议并搬迁的，征收人给予被征收人奖励。

1、有照住宅房屋给予2000元/户的奖励；

2、有照非住宅房屋：给予被征收房屋市场评估价格/平方米×10%×有照房屋建筑面积的奖励。

(五)被征收人选择在被征收地块回购房屋，给予下列优惠政策：

1、征收有照住宅平房和多层住宅楼房

回购房屋为多层楼房(6层以下，含6层，下同)的，给予20平方米增加面积，实行优惠价，优惠价按安置房屋市场评估价格/平方米×50%计算；再增加面积部分按安置房屋市场评估价格结算。

回购房屋为高层楼房的(6层以上，不含6层，下同)，安置房为步行楼梯和一部电梯的，原面积上浮12%；安置房为步行楼梯和两部电梯的，原面积上浮17%；给予20平方米增加面积，实行优惠价，优惠价按安置房屋市场评估价格/平方米×50%计算；再增加面积部分按安置房屋市场评估价格结算。

2、征收有照高层住宅楼房

给予20平方米增加面积，实行优惠价，优惠价按安置房屋市场评估价格/平方米×50%计算；再增加面积部分按安置房屋市场评估价格结算。

被征收房屋为一部电梯，回购房屋为两部电梯的高层楼房，原面积上浮5%。

3、在规定的征收期限内签订回购协议并搬迁的，征收人给予被征收人安置房屋市场评估价格/平方米×50%×20平方米的奖励。

4、被征收人不享受上浮政策和优惠价，或者享受上浮政策和优惠价比照所选回购房屋套型面积有剩余的，视为自行放弃上浮政策和优惠价，不予折算成货币补偿。

第二十条 被征收人选择房屋产权调换的，按下列标准执行：

(一)征收有照住宅平房

1、安置房屋为多层楼房的，原建筑面积征一还一并上浮10%，不找差价；再增加面积部分按安置房屋市场评估价格结算。

2、安置房屋为高层楼房的，原建筑面积征一还一，安置房为步行楼梯和一部电梯的，原面积上浮22%；安置房为步行楼梯和两部电梯的，原面积上浮27%,不找差价；再增加面积部分按安置房屋市场评估价格结算。

(二)征收有照多层住宅楼房

1、安置房屋为多层楼房的，原建筑面积征一还一，不找差价；再增加面积部分按安置房屋市场评估价格结算。

2、安置房屋为高层楼房的，原建筑面积征一还一，安置房为步行楼梯和一部电梯的，原面积上浮12%；安置房为步行楼梯和两部电梯的，原面积上浮17%，不找差价；再增加面积部分按安置房屋市场评估价格结算。

(三)征收有照高层住宅楼房，原建筑面积征一还一，不找差价，但其中原被征收房屋为步行楼梯和一部电梯，安置房为步行楼梯和两部电梯高层楼房的，原面积上浮5%；再增加面积部分按安置房屋市场评估价格结算。

(四)征收有照住宅房屋，在规定的征收期限内签订协议并搬迁的，征收人给予被征收人2000元/户的奖励。

(五)征收有照非住宅房屋，安置相同规划用途的房屋，原建筑面积征一还一，不找差价；增加面积部分按安置房屋市场评估价格结算。

征收有照非住宅房屋，在规定的征收期限内签订协议并搬迁的，给予被征收房屋市场评估价格/平方米×10%×有照建筑面积的奖励。

(六)被征收人享受城市最低生活保障待遇，且在本市范围内有照房屋建筑面积享受上浮政策后面积仍不足45平方米的，可以选择按照多层楼房45平方米或者高层楼房65平方米给予安置，不找差价，但不再享受上浮政策。

第二十一条 被征收人利用有照住宅房屋实施生产经营活动并取得工商营业执照、依法纳税证明的，按征收有照住宅房屋给予货币补偿或产权调换。

临城市规划道路一层有照住宅房屋实际用于生产经营，并取得工商营业执照、依法纳税证明，被征收人要求按征收有照非住宅房屋产权调换政策安置的，应当补齐被征收房屋市场评估价格与征收地块有照非住宅房屋类似房地产市场价格的差价。征收地块有照非住宅房屋类似房地产市场价格由房地产评估机构评估确定。

第二十二条 用于回购和产权调换的新建住宅房屋应当符合国家住宅设计规范和质量安全标准。各类基本套型建筑面积为：45平方米、65平方米、85平方米、105平方米、125平方米。回购和产权调换房屋为高层楼房的，最低套型不得低于65平方米。征收人根据建设项目具体情况，可以在基本套型内选定部分套型作为回购和安置套型。

被征收人享受上浮政策和优惠政策后，被征收住宅楼房累计建筑面积超过该建设项目最大基本套型的，可以选择分户；被征收住宅平房回购或产权调换后，剩余面积超过22.5平方米的，可以再选择一套回购或安置房屋。

被征收人只能享受一次上浮政策和优惠政策。

第二十三条 因不能在征收区域内进行房屋回购和产权调换，征收人安排在异地回购和安置，回购和安置房屋市场评估价格低于征收地块安置房屋类似房地产市场价格的，被征收房屋原面积部分应当结算差价。

第二十四条 安置房屋市场评估价格，由房屋征收部门委托具有相应资质的房地产价格评估机构，选取与安置房屋类似房地产进行评估确定。

第二十五条 征收有照公有住宅房屋，房屋承租人享有按照房改政策购房权利，且本人愿意参加房改的，履行房改手续，按照本办法规定进行补偿。

第二十六条 新建回购和安置房屋的实际建筑面积与被征收人所选基本套型面积允许相差3平方米(含3平方米)。回迁安置时，回购和安置房屋实际建筑面积与被征收人所选基本套型面积不一致的，征收人与被征收人按下列标准结算房价款：

(一)除征收人与被征收人在补偿协议中另有约定外，回购或安置房屋实际建筑面积与被征收人所选基本套型面积误差在允许面积误差之内的，被征收人按本人最后一档增加面积投资价格结算房价款。

(二)回购和安置房屋实际建筑面积多于被征收人所选基本套型面积加3平方米的部分，被征收人按安置房屋市场评估价格/平方米×50%结算房价款；

(三)回购和安置房屋实际建筑面积少于被征收人所选基本套型面积减3平方米的部分，征收人按安置房屋市场评估价格/平方米标准补偿被征收人。

第二十七条 因征收房屋造成搬迁的补偿按照下列规定执行：

(一)征收有照住宅房屋，60平方米以下房屋，搬迁费800元/户；超出60平方米的，超出部分按5元/平方米标准增加搬迁费。

(二)征收有照非住宅房屋的搬迁费，据实评估给付。

第二十八条　实行房屋回购或产权调换的过渡期限为：自被征收人迁出之日起，回购或安置多层楼房的不超过30个月，回购或安置高层楼房的不超过36个月。

第二十九条 因征收房屋造成临时安置的补偿按照下列规定执行：

(一)征收有照住宅房屋实行回购和产权调换的，在规定的过渡期限内，被征收人自行过渡的，征收人按照每户三人以下(含三人)600元/月，每增加一人每月增加50元的标准，支付临时安置费。被征收房屋建筑面积超出80平方米(不含80平方米)，超出部分按每月5元/平方米标准增加临时安置费。因征收人的责任延长过渡期限的，征收人对被征收人增加临时安置费，自超期之月起每月加发50%的临时安置费。

(二)征收有照住宅房屋实行货币补偿且不回购房屋的，征收人根据上述标准一次性支付被征收人6个月的临时安置费。

(三)过渡期少于规定期限的，按实际过渡期支付临时安置费。

(四)房屋征收部门提供周转用房的，不再向被征收人支付临时安置费。

第三十条　因征收房屋对被征收人合法经营活动造成直接经营损失的，按下列标准给予停产停业损失补偿：

(一)因征收有照非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素由征收当事人协商确定，在停产停业过渡期限内按照下列规定计算停产停业损失：

被征收人选择产权调换且被征收房屋用于自营，被征收人能够提供税务部门出具的所得税缴纳凭证的，按照上年度应纳税所得额÷12(月)×停产停业期限(月)给予停产停业损失补偿。

被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证(含未达到纳税起征点的)或者房屋用于出租的，按照房屋出租评估价格/月×停产停业期限(月)给予停产停业损失补偿。房屋出租评估价格/月由选定的房地产价格评估机构评估确定。

被征收人选择货币补偿的，按上述标准一次性支付6个月停产停业损失补偿。

征收当事人协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

(二)被征收人利用有照住宅房屋实施生产经营活动并取得工商营业执照、依法纳税证明的，比照非住宅房屋标准享受停产停业损失补偿。

(三)享受停产停业损失补偿的，不再享受临时安置补偿。

第三十一条　房屋征收部门与被征收人应当依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十二条 回购和安置房屋交付使用时，按征收补偿协议结算差价款。建设单位应当按照有关规定和房屋征收补偿协议收取费用。回购和安置房屋要达到门窗齐全，墙壁粉刷，水电畅通，卫生洁具、灯具齐全，地面平整，具备基本居住使用条件。

第三十三条 回购和安置住宅房屋，原则上应整栋楼预留，不能整栋楼预留的，应采取立体砍块的方式预留。

回迁安置非住宅房屋，应依据规划安置在被征收非住宅房屋类似位置。

第三十四条 征收人与被征收人可以在征收补偿协议中约定，对征收期限内签约率达不到85%以上的项目，征收人可以调整规划或停止项目实施，同时约定搬迁时间由征收人统一规定。

第三十五条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十六条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。　

第三十七条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

第三十八条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章　估价

第三十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

第四十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；在规定的时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第四十一条　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示。  

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初评结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第四十二条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估，房地产价格评估机构自收到申请之日起10日内对评估结果进行复核，并向申请人出具复估报告或书面告知申请人。

申请人对复估结果仍有异议的，应当自收到复估结果之日起10日内，向市房地产评估专家委员会书面申请鉴定。

第五章　法律责任

第四十三条　市、区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由本级人民政府或者上级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十五条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十六条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第六章　附则

第四十七条　本办法所称朝阳市城市辖区，是指经省人民政府批准的朝阳市城市建设用地范围。

第四十八条 搬迁补偿费、临时安置补偿费、室内装饰装修、房屋附属物和地上附着物等补偿费用标准由房产、物价等有关部门根据经济和社会发展情况适时调整，报市政府批准后执行。

第四十九条 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入朝阳市城市辖区的，可参照执行本办法规定的房屋征收补偿标准，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

第五十条　各县(市)可参照本办法执行。朝阳市城市辖区以外双塔区、龙城区行政区域内国有土地上房屋征收补偿，由区人民政府根据本办法组织实施。

第五十一条 本办法由朝阳市房产开发管理局负责解释。

第五十二条 本办法自发布之日起施行。原《朝阳市城市房屋拆迁管理实施办法》(朝政发[2003]6号文件发布)同时废止。

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