江西省房屋认定违法建筑案例：800平米房屋只补5万元？诉讼“组合拳”下定乾坤

导读：面积近800平方米的房屋一共只补偿5万元？仅凭《补偿安置决定》和《责令交出土地决定》房屋即被作为违建拆除？本文，看在明律师纪召兵如何运用一套法律“组合拳”，成功击破征收方的违法征收行为……

基本案情：800平米补偿5万元

2016年8月19日，江西省赣州市的曾先生一家收到了一份让他们实在难以接受的政府文件。赣州市国土资源局开发区分局下发了一份赣市国土资（开）字〔2016〕158号补偿安置决定书。对于曾先生建筑面积为794.83平米的房屋给予一共51592.6元的补偿，约合每平米65元！其中511.81平米的房屋被认定为违法建筑，不予补偿。并且对于其用地面积为1708平米的院落，没有给予任何补偿。

政府征收部门的工作人员告诉曾先生一家，我们这是按照正规合法的流程办理的。任何手续都有法律文件的支持。房子、土地我们都给你评估了，由正规的评估机构进行的，评估手续也合法。这是国家建设的需要，按照正规流程就是补偿你这么多钱，你就老老实实签字交房吧，别耽误了我们的改建计划，也别耽误了赣州的经济建设。

然而，根据赣州市国民经济和社会发展统计公报显示，2007年全市商品住房成交均价为1836元/㎡，而到2016年随着国家经济建设的不断发展，章贡区作为赣州城市发展的核心区域，已经逐渐成为集行政、商贸、文娱、居住多功能众合示范区。据2016年章贡地区房地产市场统计，其地区房屋均价一直稳定在6500元左右。而国土局根据十多年前的相关文件对曾先生作出补偿决定书，对曾先生给予每平65元的标准进行征收补偿，这让曾先生一家根本无法接受。他们实在想不明白，本来祖祖辈辈一直生活的房屋和土地，怎么就被政府说成了部分违建？而均价六千多的房屋却要被政府以百分之一的价格征收。难道国家的建设，就是这么“合法”的剥夺老百姓的私有财产的吗？这难道真的一切都是合法的吗？补偿这几万块钱，别说买房了，现在连租房都租不起，这不是把老百姓往绝路上逼呢么？

还没等曾先生一家缓过力气，很快，就在8月26日，赣州市国土资源局开发区分局又向曾先生一家下发了一份赣市国土资（开）字［2016］160号责令交出土地决定书。国土局要求曾先生在3日内将土地交出，否则就会进行强制执行，也就是我们俗称的拆迁。

绝望中的曾先生找到了北京在明律师事务所的资深征收维权律师纪召兵。纪律师在了解案情后得知曾先生一家为了生计经常去别的地方打工，家中老宅可能会存在无人居住的情况后，一再嘱咐曾先生家中一定要一直留人居住，一是方便了解事态动向，二是为了防止发生不法拆迁，为后续的维权做好取证工作等铺垫和准备。

可是还没等到曾先生来得及和纪律师签订委托协议，2016年9月26日上午8点，赣州经济技术开发区管委会、黄金岭街道办事处有关领导，组织相关工作人员、城管及社会闲杂人员百余人，携带大量工程机械，在没有任何通知，没有出示任何证件和执法手续的情况下，对曾先生的房屋进行了拆迁。

看到祖上几辈共同生活的房屋变成了一片废墟，曾先生感到悲悯又气愤。而想到远在北京的纪召兵律师，他顿时好像又看到了希望。于是，他马不停蹄的赶来了北京，和纪律师签订了委托协议，维权的较量正式吹响了号角。

办案掠影

“组合拳”第一拳、第二拳：向国土局下发的《补偿安置决定书》《责令交出土地决定书》共同出击

拥有十多年律师经验的资深律师纪召兵在看了曾先生提供的《补偿安置决定书》和《责令交出土地决定书》原件以后立刻指出，国土局作出的这个《补偿安置决定书》的补偿标准其实并不符合法律规定，并且国土局本身也不具备认定违建的主体资格。

纪律师认为，首先，对于补偿标准而言，赣州市国土资源局2016年对曾先生制定的补偿标准是依据市开政发【2002】7号《赣州市黄金开发区管理委员会关于印发的通知》、赣开政发【2006】23号《赣州经济技术开发区管理委员会关于房屋拆迁安置的补偿规定》、赣开办发【2009】34号《赣州经济技术开发区管理委员会关于印发的通知》这三个文件制定的。时隔十多年，房地产市场价格涨幅巨大，以原有文件的标准根本早已经不能满足被征收人曾先生一家原有的居住水平。并且曾先生家房屋所在的土地虽然性质上为集体土地，但其所在区域已经被纳入了城市规划区，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律之规定，制定征收补偿标准，而不是用赣州市下发的其他规范性文件作为征收补偿的制定依据。这种标准显然是既不合理也不合法的。

其次，根据《城乡规划法》《行政强制法》等法律之规定，城乡规划主管部门在进行强制拆除等措施前，应先对当事人作出限期拆除的决定，当事人在法定期限既不申请行政复议或提起行政诉讼，又不履行行政决定的，具有拆除违建的行政强制执行权的行政机关，才可进行强制拆除行为。国土局作出的对于曾先生房屋的违建认定，在形式上既没有有效的行政决定书，在程序上也没有保护当事人陈述申辩的权利，理属不合法的行政行为。

经过纪律师专业的讲解，曾先生一颗悬着的心终于放了下来。在纪律师的指导下，曾先生马上对国土局向江西省赣州经济技术开发区人民法院提起了行政诉讼，要求法院撤销其下发的《补偿安置决定书》和《责令交出土地决定书》。

让人感到欣慰的是，纪律师的法律意见得到了法院的完全认可，江西省赣州经济技术开发区人民法院在2017年9月15日作出了两份行政判决书，支持了纪律师的观点。法院特别指出，征收农村集体土地时涉及被征收人土地上的房屋及不动产，土地权利人可以请求依照《物权法》的第四十二条第二款的规定补偿。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的。人民法院一般应予以支持，但应扣除已经取得的土地补偿费。法院认为国土局对于曾先生的补偿显失公平，撤销了国土局对曾先生一家下发的《补偿安置决定书》和《责令交出土地决定书》。

至此，这两个看似一切都合法有据的《补偿安置决定书》《责令交出土地决定书》被纪律师成功的撤销，不仅成功的拨开了它们伪善的假面，而且决定书的撤销，也为整个征收维权的进程打下了坚实的基垫，彻底抽除了政府拆迁的法律依据。

“组合拳”第三拳：对违法拆迁坚决说不！

对于街道办的拆迁，纪律师认为，其做出的行政强制行为更是于法无据的。其进行拆迁的法律依据为国土局下发的《补偿安置决定书》以及《责令交出土地决定书》。然而，这两份决定书根本就不是认定违法建筑的法律依据！通常情况下，认定违建需要下发的是《责令限期拆除决定书》，这个广大被征收人一定都很熟悉了。街道办根据上述两个文件将曾先生的房屋以违法建筑的名义进行拆除，根本就是滥用职权的行为。

江西省赣州经济技术开发区人民法院认可了纪律师的法律意见，作出行政判决书，确认街道办对曾先生房屋进行的强制拆除行为违法。

至此，纪律师提起的三个诉讼全部得到了法院的支持。政府想方设法制作的“合法”拆迁依据，都被我们通过诉讼的手段撤销。同时，这三个诉讼的胜诉，也为后续的行政赔偿奠定了胜利的基调。

律师说法

拆迁案件中，地方政府以及有关部门往往会通过下发各种看似合法的法律文件来达到打压当事人心理的目的。明明不合理的补偿，在披上了“合法”的外衣下让当事人合理合法的诉求再没了申请的途径。政府出于高高在上的地位，把控着各种文书文件的下放途径。对于完全没有专业法律知识的当事人，一定要尽快向专业律师寻求帮助。专业拆迁律师尽快的介入，不仅可以稳定住被征收人快要崩溃的心理防线，坚定其维权的决心，更重要的是专业律师可以很快看出这其中的“猫腻”，快速找寻到问题的解决途径，使得维权不至于多走弯路，为后续的协商谈判或是赔偿诉讼提供重要的筹码。最后需要提醒各位维权人的是，并非所有的政府文件都是合法有效的，合法或不合法都需要以法律为依据，很多政府文件，其实不过是看似合法的政府文件而已，被征收人切不可见到红头文件就心慌，而要逐渐学会冷静理性的用法律去审查、判断。

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