2018年吉林永吉县县城华西棚户区一区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）

2018年3月27日，吉林市城乡建设委员会发布永吉县县城华西棚户区一区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)，表示将征收县城东至种子公司西院墙，南至连山路，西至西山街，北至国泰浴池的房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

附原文内容：

永吉县县城华西棚户区一区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)的规定，永吉县人民政府拟对县城东至种子公司西院墙，南至连山路，西至西山街，北至国泰浴池(详见改造范围图)范围内的房屋进行征收。为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，结合我县实际情况，特制定征收补偿方案如下：

一、住宅房屋补偿

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

(一)货币补偿

1.被征收房屋的货币补偿金额，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

2.产权人在签约期限内签订协议并按期搬迁的，按照被征收房屋价值(不含房屋室内装修价值及房屋附属物价值)的20%予以奖励。

3.产权人在签约期限内签订协议并按期搬迁的，按照房屋所有权证每户给予8000元奖励。

4. 被征收人需要到政府组建的交易平台购置存量商品房屋用于回迁安置的，可享受政府货币化安置商品房优惠政策。

第一，由政府选定符合条件的商品房作为备选房源供被征收人选择;

第二，有购置商品房意愿的被征收人到征收部门核算自己可用于购置商品房的资金额度，并领取《选房通知单》;

第三，被征收人在规定的时间内，持《选房通知单》在备选房源中选择并确定计划购置的商品房，取得《选房确认单》;

第四，征收部门与被征收人按照货币补偿标准签订货币补偿安置协议，被征收人与商品房开发建设单位签订商品房买卖合同;

第五，政府按被征收人选择的商品房建筑面积给予每平方米300元补贴，补贴款由相关部门直接拨付给商品房开发建设单位。其余购房款由被征收人与商品房开发建设单位自行结算;

第六，选择货币化安置商品房的被征收人享受棚户区改造回迁安置契税减免优惠政策。

(二)房屋产权调换

被征收人选择房屋产权调换，房屋征收部门按照被征收房屋套内建筑面积征一还一予以安置，互不结算差价。

1.被征收人在签约期限内签订协议并按期搬迁的，给予下列补偿和奖励，产权调换房屋产权归被征收人所有。

(1)按照被征收房屋套内建筑面积增加10%予以房屋产权调换，增加的套内建筑面积不足9平方米的，增至9平方米，互不结算差价。

(2)被征收房屋面积为产权人产权证登记面积，被征收房屋为被征收人在我县唯一住所的，按照本款第(1)项规定，确定的产权调换房屋套内建筑面积未达到最小户型面积的，无偿增至最小户型面积。

(3)按本款第(1)、(2)项规定计算出产权人应得产权调换房屋的面积后，产权人可以选择大于且最接近该面积的设计户型(即就近上靠)，也可以选择小于该面积的设计户型。

选择就近上靠的，对户型面积超过应得面积部分，按照套内建筑面积1700元/㎡标准交付价款;经县民政部门审批依法享受居民最低生活保障的产权人，免交此费用。

(4)按照房屋所有权证每户给予8000元奖励。

2.按照相关规定确定产权调换住宅房屋的面积后，被征收人仍需增加面积的，应当书面向房屋征收部门提出申请，房屋征收部门同意其申请的，被征收人对增加部分按照扩大面积费收费标准交付价款，房屋产权归被征收人所有。扩大面积费收费标准按照产权调换房屋价值确定。

扩大面积费收费参考标准：

一楼2496元/㎡(建筑面积)折成套内建筑面积价格为2745元/㎡;

二楼2548元/㎡(建筑面积)折成套内建筑面积价格为2803元/㎡;

三楼2600元/㎡(建筑面积)折成套内建筑面积价格为2860元/㎡;

四楼2574元/㎡(建筑面积)折成套内建筑面积价格为2831元/㎡;

五楼2548元/㎡(建筑面积)折成套内建筑面积价格为2803元/㎡;

六楼2418元/㎡(建筑面积)折成套内建筑面积价格为2660元/㎡。

扩大面积费在签订协议后按套内建筑面积价格2750元/㎡预收(折成建筑面积价格2500元/㎡)，在被征收房屋腾空并移交后，统一结算临时过渡费、附属物补偿款、扩大面积费预收款等款项，在办理产权调换房屋入住手续时按扩大面积和产权调换房屋价值结清扩大面积款。

确定的产权调换住宅房屋的面积超过最大设计户型的，被征收人可以选择分套调换，也可以选择对该部分面积予以货币补偿;确定的产权调换住宅房屋面积未超过最大设计户型，被征收人要求分套调换的，应当书面向房屋征收部门提出申请，房屋征收部门同意的可以分套安置。

分套调换合并计算的面积超出按照相关政策确定的产权调换住宅房屋面积部分，被征收人按照扩大面积费收费标准交付价款，产权归被征收人所有。

选择的户型面积少于应得面积的，由房屋征收部门按小于部分的面积进行补偿，其中政府奖励部分的面积按照1700元/㎡标准给予补偿，政府奖励部分以外的面积按照被征收房屋评估价格进行补偿。

3.产权调换房屋为现房，建筑形式为多层住宅,由县政府组织建设。

产权调换房屋的位置：城南回迁安置小区。

产权调换房屋设计户型为：

(1)建筑面积51㎡一室户型(套内建筑面积42.95㎡)

(2)建筑面积60㎡二室户型(套内建筑面积47.15㎡)

(3)建筑面积67㎡二室户型(套内建筑面积56.17㎡)

(4)建筑面积77㎡二室户型(套内建筑面积64.98㎡)

(5)建筑面积84㎡二室户型(套内建筑面积72.26㎡)

(6)建筑面积93㎡二室户型(套内建筑面积80.23㎡)

以上户型房屋面积以县房屋产权管理部门测绘结果为准(户型为暂定户型，仅供参考，最终以签订协议之前公示图纸为准)。

4.产权调换房屋进行简单装修，室内门为简易贴板门、卫生间设置座便器、洗面盆，厨房间设置洗菜盆设施，卫生间和设立独立厨房间的地面铺防滑瓷砖、墙面贴1.5米高瓷砖，其它内墙简单涂料粉饰。

如被征收人要求自行装修的，由房屋征收部门按套内建筑面积100元/㎡标准给予补偿。

5.产权调换住宅房屋的安置层位，由被征收人按协议中约定的户型及所签订补偿协议的顺序，依次以抽签方式抽取选楼顺序号，按照选楼顺序号由小到大的顺序自主选择。具体如下:

(1)在签约期限内签订协议并按期搬迁的，在协议签订工作开始后，以每五天为一个时间段，进行抽签排序，即：第1天至第5天签订协议的，按照签订协议的顺序，第一批次统一抽取选楼顺序号，选楼顺序号由小到大依序排列;第6天至第10天签订协议的，按照签订协议的顺序，第二批次统一抽取选楼顺序号，其选楼顺序号依序排列在第一批次选楼顺序号之后;依此类推。

(2)未在签约期限内签定协议和未按协议约定搬迁的，在产权调换房屋分配前，按照签订协议的顺序，作为一个批次抽取选楼顺序号，其选楼顺序号依序排列在签约期限内抽取的选楼顺序号之后。

6.被征收房屋为租赁房屋的，由征收部门对被征收房屋所有权人补偿，被征收房屋所有权人负责将租赁房屋腾空。

被征收房屋所有权人与承租人依据相关法律法规自行处理租赁关系。

(三)搬迁费

按照被征收房屋建筑面积17元/㎡标准发放搬迁费;被征收房屋建筑面积不足60㎡的，按照60㎡计算。被征收人选择货币补偿的，搬迁费只发放一次;被征收人选择房屋产权调换的，发放两次搬迁费;房屋征收部门负责搬迁的，不支付搬迁费。

(四)临时安置费(含越冬采暖补助费)

房屋征收部门按照下列规定向被征收人支付临时安置费(含越冬采暖补助费)：

1.按照被征收房屋建筑面积，每月14元/㎡标准发放;

2.被征收房屋建筑面积不足60㎡，按照60㎡计算;

3.货币补偿或产权调换房屋为现房的，一次性发放三个月的临时安置费;

房屋征收部门提供周转用房的，不支付临时安置费。

发放期限为：签订安置补偿协议后的搬迁之日起至发出回迁入住通知之日止。

每季度末前发放本季度临时安置费(含越冬采暖补助费)。

(五)用于经营活动住宅房屋的停产停业损失补偿

住宅房屋用于经营活动的，按照住宅房屋进行补偿。被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前，依法取得工商营业执照且其载明的营业场所为被征收房屋，且正在营业，已办理税务登记并依法纳税的，除按照住宅房屋补偿外，按照下列规定给予一次性停产停业损失补偿：

1.从事商业、服务业的，在签约期限内签订协议并搬迁的，按照被征收住宅房屋价值的20%补偿;未在签约期限内签订协议并搬迁的，按照被征收住宅房屋价值的5%补偿;

2.从事生产加工业的，在签约期限内签订协议并搬迁的，按照被征收住宅房屋价值的15%补偿;未在签约期限内签订协议并搬迁的，按照被征收住宅房屋价值的3%补偿;

3.从事办公、仓储等其他经营性活动的，在签约期限内签订协议并搬迁的，按照被征收住宅房屋价值的10%补偿;未在签约期限内签订协议并搬迁的，按照被征收住宅房屋价值的1%补偿;

4.依法享受减免税政策的，由税务部门出具书面证明。

二、非住宅房屋补偿

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

(一)货币补偿

被征收人非住宅房屋的货币补偿金额，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

产权人在签约期限内签订协议并按期搬迁的，按照房屋所有权证每户给予8000元奖励。

(二)房屋产权调换

非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋建筑面积不得小于被征收房屋建筑面积。依据有关法律、法规以及规划要求，需要改变产权调换地点、安置层位的，由房屋征收部门与被征收人协商解决，协商不成的，由房屋征收部门按照不低于被征收非住宅房屋价值予以产权调换，并按照被征收非住宅房屋价值与用于产权调换房屋价值结算差价，或者给予货币补偿。

产权人在签约期限内签订协议并按期搬迁的，按照房屋所有权证每户给予8000元奖励。

(三)搬迁费

征收非住宅房屋，机器设备、物资等搬迁费用，由房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定。房屋征收部门负责搬迁的，不支付搬迁费。

(四)停产停业损失补偿

征收工商营业执照载明为经营场所的非住宅房屋，经营场所已办理税务登记并依法纳税，且因征收房屋造成停产停业损失的，征收部门按照下列规定向被征收人支付停产停业损失补偿：

1.停产停业损失补偿费=(应纳税月平均所得额-月平均纳税额)×过渡期限(月);

2.应纳税所得额凭证不能依法确定被征收房屋停产停业损失，或者使用被征收房屋获得的应纳税所得额不能依法确定的，停产停业损失补偿费=被征收非住宅房屋价值×8‰×过渡期限(月);

3.货币补偿或者产权调换房屋为现房的，一次性发放三个月停产停业损失补偿费。

每季度末前发放本季度停产停业损失补偿费。

(五)临时安置费(含越冬采暖补助费)

房屋征收的非住宅房屋在营业执照载明的营业场所以外的，房屋征收部门按照下列规定向被征收人支付临时安置费(含越冬采暖补助费)：

1.临时安置费=被征收非住宅房屋价值×5‰×过渡期限(月);

2.货币补偿或者产权调换房屋为现房的，一次性发放三个月的临时安置费;

3.征收部门提供周转用房的，不支付临时安置费。

每季度末前发放本季度临时安置费(含越冬采暖补助费)。

(六)临时安置费和停产停业损失补偿不兼得的规定

征收非住宅房屋，房屋征收部门支付临时安置费的，不支付停产停业损失补偿费;房屋征收部门支付停产停业损失补偿费的，不支付临时安置费;在房屋征收决定公告之日前已停产停业的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费，不支付停产停业损失补偿费。

发放期限为：签订安置补偿协议后的搬迁之日起至发出回迁通知之日止。

三、签约期限

签约期限以房屋征收决定公告为准。

四、被征收房屋的面积、性质、用途的认定

被征收房屋的面积、性质、用途的认定，以房屋权属证书标注的为准;未标注或者标注的与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿标注的为准。

五、征收范围内房屋调查登记

房屋征收部门对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。因被征收人不配合而造成调查结果失实或者其他后果的，由被征收人承担相应责任。调查结果将在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的，应当在调查结果公布之日起三日内，向房屋征收部门提出书面申请。征收部门将组织核实，并将调查核实结果予以公布。

六、未经登记建筑的调查、认定和处理

(一)县政府组织有关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑按照下列程序进行调查、认定和处理。

1.由未经登记建筑的当事人，以书面形式提出未经登记的建筑认定和处理申请，并承诺对申请事项和相关证据承担法律责任;

2.到当地政府和当地派出所等部门核实情况;

3.由县住建局作出认定处理意见;

4.认定处理意见在吉林市建设信息网和房屋征收范围内公示，公示期限七日，公示期满后送达当事人。公示期间，有投诉或者举报的，对投诉或者举报问题调查核实，并将调查核实结果予以公布;

5.按照认定处理意见处理。

法定权利人对认定处理意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

(二)未经登记建筑有下列情形之一的，视为合法建筑。

1.有县政府或有关部门出具的合法有效的历史文件能够证明确为1984年1月5日《城市规划条例》施行前建造的;

2.1984年1月5日以后建造，且已依法取得建设工程规划许可证并按照其规定建造的建筑，其用途和建筑面积以建设工程规划许可证批准的为准;

3.由铁路部门、解放军和武警部队自行管理的合法建筑。

历史文件包括审批文件、规划批件附图、处罚文书、文字档案、测绘资料等。

(三)被征收房屋的附属物、室内装修装饰等，按照评估价值给予货币补偿。

公益事业用房，房屋征收部门依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

供热、给排水、通讯、电力、燃气等公共配套设施拆除的，按照评估价值给予货币补偿。国家、省、市另有规定的，从其规定。

七、共有、抵押、交易、产权人下落不明等特殊房屋的处理

(一)被征收房屋由两个以上单位、个人共有的，共有人共同作为被征收人。

(二)征收设有他项权利的房屋，由设定他项权利的当事人依据相关法律法规的规定协商确定补偿方式及补偿对象。

(三)被征收房屋已通过买卖、赠与等民事行为发生权属变更、转移，但未依法办理房屋权属变更、转移登记手续的，按照被征收房屋权属证书登记的产权人，作为被征收人;法定权利人向征收部门提交已发生法律效力的法律文书确认新的房屋权属人的，该法定权利人作为被征收人。

(四)房屋征收部门和被征收人无法取得联系的，将通过媒体予以公告，公告期限为三十日。公告期限届满三十日后，被征收人仍无法取得联系的，由房屋征收部门报请县人民政府依照相关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。补偿决定规定的搬迁期限届满后，由房屋征收部门向公证机关申请办理证据保全，并组织对被征收房屋实施征收。

八、房屋征收评估

(一)评估时点

房屋征收评估时点为房屋征收决定公告之日。

(二)征招评估机构与结果公布

房屋征收部门在发布公告起3日内将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、联系方式等相关情况通过吉林市建设信息网予以公布。具有相应资质的评估机构自公布之日起十五日内，可以向房屋征收部门报名参与房屋征收价格评估。房屋征收部门在吉林市信息网和房屋征收范围内，以公告的形式公布申请参加该项目评估的评估机构名单、基本情况。

(三)评估机构选定方法

房地产价格评估机构由房屋征收部门组织被征收人通过摇号、抽签等方式确定，公证机关作现场公证。房屋征收部门将提前三日将确定评估机构的时间、地点、程序要求等事项告知被征收人。

(四)委托评估和评估机构公示

房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

(五)评估结果的复核和鉴定

1.被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并具体说明对评估报告的异议内容。

2.被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向吉林市房地产评估专家委员会申请鉴定。

九、达不成补偿协议的处理

(一)房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者无产权关系证明、暂时无法考证产权的合法所有人、因产权关系有纠纷等被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和相关政策法律规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

(二)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县政府依法申请人民法院强制执行。

(三)被征收房屋所有权人不明确，在补偿决定规定的行政诉讼期限内仍无法确定权利人依法主张权利的，由县政府依法申请人民法院强制执行。被征收房屋所有人明确后，房屋征收部门应当按照补偿决定对被征收人予以补偿。

(四)被征收人未在签约期限内签订协议的，签订协议不履行的，被强制执行的，由房屋征收部门按照不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产市场价格进行补偿。

十、其他事项

(一)被征收人已缴纳被征收房屋的物业专项维修资金，且在房屋征收时尚有结余的，县住建局应当依据被征收人的申请将物业专项维修资金的结余款退还被征收人。

(二)因房屋征收，需要收回依法取得的国有土地使用权的，被征收房屋以及其他建(构)筑物等占用的土地，作为房屋、建(构)筑物等价值评估时应当考虑的影响价值因素，不予单独补偿;其他土地按照国家、省、市土地使用权补偿的有关规定执行。

(三)被征收人采取聚众闹事、妨害交通、影响党政机关正常工作秩序、暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，以及采取伪造文书、恶意串通等违法方式骗取征收补偿，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十一、保障措施

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件，按有关住房保障政策执行。

本方案自公布之日起征求公众意见，征求意见期限30日。被征收人如对本方案有意见或建议，请在征求意见期限内持本人身份证明和房屋权属证明，将意见或建议以书面形式提交征收部门，办公地点：口前镇建设路242号，联系电话64238067。

永吉县人民政府

2018年3月27日

备注：具体相关的棚户区改造房屋拆迁补偿信息可咨询当地政府部门。

北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所，团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

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