在土地储备与房地产商业开发之间

#土地储备

在明小编 2025-08-14 00:28:04

【事实概要】

2009年8月，北京市昌平区沙河镇巩华城区及北区土地一级开发项目启动，用地四至为：东至于善村东路，西至北沙河东一路，南至中地学校南路，北至北善街，用地面积达9.13公顷。刘星（化名）是昌平区沙河镇丰善村村民，因该土地一级开发项目摇身变成了拆迁户。

与许许多多的拆迁户初涉拆迁一样，刘星既有获得理想补偿安置的拆迁之梦，又面临难以与拆迁人达成补偿安置一致意见的囧途负扼。曾几何时，刘星找到杨念平律师、聂荣律师意欲委托，行法之维权王道。不过，在不菲的律师费面前，刘星几经犹豫后悄然撤退。

2011年6月22日，昌平区住房和城乡建设委员会对刘星下发《房屋拆迁纠纷裁决书》，裁决刘星领取150万元拆迁货币补偿款，腾房搬迁，逾期不搬则采取司法拆迁。刘星如坠深渊，深恐拆迁来袭。所谓危机思变，煎熬了几日之后，刘星再次找到杨念平律师与聂荣律师，委托其全权代理，化解近在咫尺的拆迁危机，实现可心如意的拆迁补偿。

历时九个多月，经过了多轮谈判、应对冰冷的拆迁裁决书与矛盾的拆迁许可，该案终以委托人期望值的大于实现而圆满终结：刘星与拆迁人以逾400万元的货币补偿对价签订了拆迁补偿安置协议！

【办案掠影】

接受了刘星的委托之后，杨念平律师与聂荣律师就一头扎进了案件，捕捉那些不易为人察觉的线索，以为维权所用。准备工作做足以后，杨、聂二位律师决定以常规策略化被动为主动……

办案第一辑：正面争锋，裁决与拆迁许可之复议

2011年6月29日，杨念平律师与聂荣律师向北京市住房和城乡建设委员会提起行政复议，而复议内容正是刘星不服北京市昌平区住房和城乡建设委员会对其作出的《房屋拆迁纠纷裁决书》的具体行政行为，认为被申请人对该裁决书未尽严格审查义务，实体和程序上均存在严重违法行为，请求上级行政机关予以撤销，以正法纪！北京市住房和城乡建设委员会于次日受理了该行政复议申请。

继第一维权篇章成功入轨之后，杨念平律师、聂荣律师又以雷霆之速将第二份行政复议申请书提交到北京市住房和城乡建设委员会。这闪耀着智慧花火的第二轮复议矛头直指涉案项目拆迁之根本——《房屋拆迁许可证》作出过程中，被申请人昌平区住房和城乡建设委员会没有履行法定的审查义务，未告知申请人刘星享有听证的权利，违反了《中华人民共和国行政许可法》及《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等相关法律法规的规定，严重侵害了申请人的重大财产权。北京市住房和城乡建设委员会延续了依法行事的光荣传统，又一次受理了行政复议申请。

裁决复议与拆迁许可复议相继进入法律程序之后，杨念平律师与聂荣律师深知“万事俱备”的时刻来临了，遂启动了关键性的一步——向北京市住房和城乡建设委员会申请中止裁决复议程序。杨、聂二位律师指出：《房屋拆迁许可证》的合法性是房屋拆迁纠纷裁决的前提和依据，在《房屋拆迁许可证》的合法性审查没有审理结果之前，不宜对《房屋拆迁纠纷裁决书》行政复议案件继续进行审理。北京市住房和城乡建设委员会依据《行政复议法实施条例》第四十一条第一款第（七）项之规定，准予了这一中止申请。

夏去秋来，北京市住房和城乡建设委员会一一审结了拆迁许可复议、拆迁裁决复议。虽然在最终的复议决定结果中，拆迁许可也好，拆迁裁决也罢，都得到了维持，但是，刘星一方虽败尤胜，因为早在前述复议提起之时，复议的目的便已“醉翁之意不在酒”，而在于阻挡裁决步伐继续向前逼近。而在这逝去的三月光阴里，裁决执行被隔绝在程序以外远远的地方……

办案第二辑：深入腹地，裁决诉讼的新故事

成功扭转拆迁危局之后，杨念平律师与聂荣律师便将战略方向及时调整为灵活实现委托人的理想补偿之梦。寻梦之旅，即将沐浴着法与律的白光，起航！

2011年9月下旬，杨念平律师、聂荣律师对拆迁许可与拆迁裁决复议阶段斩获的大量信息进行了优势整合，敲定了起诉拆迁裁决的行动方案。紧跟其后，杨、聂二律师向昌平区人民法院提起“民告官”诉讼——刘星诉昌平区住房和城乡建设委员会裁决违法。

“秋风萧瑟天气凉，草木摇落露为霜”。十月的阳光里布满了颓废美学的剪影，一片片金黄的叶子带着几分凄凉与悲伤缠绵地飘啊飘，而杨念平律师与聂荣律师则陪伴着委托人刘星拾级而上，走进了昌平区人民法院的第X号行政审判庭。

伴随一声清脆得直抵人心房的法槌拍案之声响起，杨、聂二律师开始了这场不见硝烟的法律大作战，一斥拆迁项目违法——本项目为土地一级开发，有权开发单位限于北京市土地整理储备中心昌平分中心，然该土地储备机构将如此举足轻重的职权委托给北京市昌平房地产开发总公司，显然属于无效委托，而该委托更要命地导致了一个多亿国有资产的流逝，后果极为严重；二责涉案项目实质是借土地储备的名义搞商业开发，而此类行为乃被严令禁止；三揭裁决重要依据——评估报告七大违法点：①委托估价方和拆迁人不一致；②评估公司没有经过拆迁双方的共同选择；③估价结果没有体现市场价原则；④估价报告没有进行公示；⑤估价报告已经过期；⑥拆迁评估的基准价格没有进行公示；⑦刘星曾先后收到2份不同的评估报告，而裁决所援用的评估报告不同于这2份报告中的任何一份。换言之，同一拆迁项目，同一拆迁户，却匪夷所思地出现了三份迥异的评估报告。

故事之所以为故事，乃是因为总有想不到的情节会发生！本案中，刘星的两位金牌代理律师在裁决一案中发表的法律意见虽然铿锵有力，却并没有因此为委托人撷取璀璨的胜诉果实——昌平区法院判决其败诉。面对不出意料的结果，杨、聂二位律师果断选择上诉应对。

刘星诉昌平区住房和城乡建设委员会裁决违法一案进入二审程序之后，其代理律师主张的重大违法事实引起了二审法官的高度重视，后者展开了一番彻查。顶不住这番司法风暴，拆迁人一方向刘星一方难能可贵地抛出了和谈“橄榄枝”。2012年3月末，刘星在二代理律师的陪伴下，签订了开篇所谈及的理想拆迁补偿协议书，重新找回了他人生的春天……

【律师说法】

土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。《办法》明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

土地储备

是任何基于土地而进行建设的行为的初始环节，对房地产开发而言更是如此。一般来说，土地储备与房地产开发之间的关联在于：经土地储备程序，“生地”被开发为“熟地”；再经“招标”、“拍卖”、“挂牌”交易程序，房地产开发企业取得“熟地”的二次开发权，将土地开发为成熟的楼盘以及配套的基础建设设施，然后通过房地产市场交易获取利益。可以看出，土地储备与房地产开发尤其是房地产商业开发是两个不同的环节。

然而，放眼千疮百孔的现实世界，天价竞拍、海量囤地，地方政府土地储备机构与开发商形成利益联盟，有权者大开方便之门，使得有钱者长驱直入，直接跃进土地一级开发这个原本纯粹地只有国家权力调控的领域，肆意攫取土地升值的巨额收益。这种践踏既有法律规范、透支未来开发空间的疯狂现象，无异于杀鸡取卵，贻害无穷……

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