北京房屋征收改造案例：天价学区房屋拆迁补偿始末

案件介绍

张女士是北京某国企的员工，在该单位已经工作多年。北京市西城区新文化街某号是张女士承租的公房，该公房是从西城区房屋管理局处承租而来，租赁期限是20年。从地理位置上讲该公房属于学区房，张女士一家三口一直在这里居住。按照北京市入学规则，张女士的孩子到了入学年龄，会按照就近入学的原则顺理成章的分到附近的重点学校。对于孩子的未来大于一切的中国家长来说，这套公房的附加价值是远远高于其经济价值的。

2013年6月28日，北京市西城区人民政府以试验二小王府校区西扩工程为名，对包括张女士在内的居民的房屋进行征收改造，张女士的房屋均要拆除，且张女士一家的户口也要迁出，安置房也要到五环之外的回龙观地区。对于政府的房屋征收，张女士还是第一次遇上，考虑到是国家建设需要，还是积极响应，主动找到征收办、评估公司协商征收补偿事宜。张女士提出，针对自己的房屋补偿价格应该不低于20万元每平方米，另外，张女士还要求政府解决自己的孩子到了入学年龄到西城区的学校就读的问题。但是，征收工作人员称按照征收补偿方案，张女士的房屋补偿打包价也就是在85000元每平米。另外，根据张女士的家庭情况，还可以给她选择位于房山长阳、丰台张仪村或者昌平回龙观、北苑路的购买房屋指标一个，购房价格从6500元每平方米到10700元每平方米不等。政府明确表态：孩子上学的问题不在征收补偿方案之列，绝对不能解决。而事实上，张女士家周边的学区房市场价高的已经达20万元每平方米，悬殊的补偿价，让张女士无法接受。

张女士拒不签订征收补偿协议，有关单位就采取围追堵截的策略，天天找张女士谈。不仅如此，有关单位还找到张女士的爱人，对张女士的爱人也是软硬兼施，软磨硬泡，他们告诉张女士和她的爱人，现在政策很好，争取早点签协议，如果不配合，房子被政府拆迁了，不仅补偿额少了，还不能选好的安置房，早签合同早选房，签晚了就没有好户型了。天天对着张女士夫妇就是讲政策，讲形势，讲道理，大有不签协议就车轮战到底的势头，张女士夫妇真真是疲于应付了。

更让张女士气愤的是单位的领导也找到她，希望张女士妥善解决自己家的征收事宜，不要给单位添麻烦。领导的话让张女士很不是滋味，明明是自己的家要被征收走了，为什么领导不帮自己，还要给自己施加压力呢。之后，经多次交涉，征收工作人员态度越来越强硬，没有增加任何补偿，张女士觉得事情的发展好像到了一个死胡同。单位不帮自己，征收人员轮番轰炸，态度强硬，而自己，也找不到更好的解决方法。

办案掠影

张女士经过多方打听，慕名找到闫会东律师、马丽芬律师，闫马两位拆迁律师即前往详细了解案件情况，和张女士一家人进行了长谈，深入浅出为张女士一家分析征收的程序和在征收过程中可能遭遇到的情形。张女士一家人随即决定委托律师进行维权。代理律师制定了一个适合张女士家的维权方案，遵循以法律为武器，用时间换金钱的准则，代理律师告诫张女士一家勿急勿躁，保持良好心态，积极配合律师打好这场战斗。

办案第一辑：剑指征收决定

代理律师直接针对该征收项目的征收决定提起了行政复议。代理律师指出征收单位的征收行为不合法。该项目不属于公共利益的范围之内；该征收行为不符合土地利用总体规划和城乡规划；再次，征收补偿费用没有足额到位、专户存储、专款专用；根据《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》第十条规定，被申请人在作出房屋征收决定前，应当将征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。征收人提供的立项批复中明确载明项目总投资5.8亿元，而其提供的证据显示建设银行和邮政储蓄两项存储资金总数约为2亿元，显然与立项批复载明的投资金额相差甚远。被申请人作出征收决定之前没有广泛征求社会公众的意见，作出征收决定之后也没有告知相关利害关系人。

经过了2个月的审查，北京市人民政府作出的维持征收决定的复议结果让张女士很是失望，代理律师告知张女士，该复议结果是必然的，我们的代理策略就是时间战术，对于案件的结果不用过分关注。代理律师迅速拟好了一份起诉状，针对该征收决定提起了诉讼。

办案第二辑：曲线救国之立项复议

为了加大筹码，代理律师就立项手续提起了复议申请，律师指出发改委没有尽到认真审查的注意义务，并在违反告知、听证等法定程序的情况下违法作出了涉案《批复》，继而损害了申请人的合法权益，依法应予撤销。很快，立项的复议申请得到了立案，代理律师要求复议受理机构出具一份书面的受理通知书。

办案第三辑：直捣黄龙之开庭直击

征收决定的案件很快就开庭了。在开庭过程中，代理律师指出：被告提供的证据显示建设银行和邮政储蓄两项存储资金总数约为2亿元，与立项批复载明的投资金额相差甚远，被告也未提供资金监管证明文件。建设单位申请的总用地面积4831.60平方米，建设用地面积4831.60平方米，并且四至范围批复一样，但是《批复》占地使用面积却变成了总用地面积为5580平米，建设用地面积为4460平米。因批复作出在先，且规划选址也已经提供，但是在作出项目申请时却缩小了总用地面积，而扩大了建设用地面积，这显然是少批多占的行为。这就意味着，政府部门对于该征收项目的审核过程中存在审核不严的情形，征收决定做出的依据违法。

代理律师还指出，本案存在应当中止审理的情形，原告提交了批复复议申请的受理决定书，并递交了书面的中止审理申请，代理律师指出批复的合法性没有作出终审裁判之前，法院无法对该房屋征收决定是否合法作出认定。故此，为彻底查清本案的事实，合法公正地审理本案，代理律师特依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十一条第（六）项：“案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的”规定，向法院提出中止确认该房屋征收决定违法的诉讼案件的审理的申请。

办案第四辑：律师指导之协调成功

面对张女士一环扣一环的诉讼，征收人明白：按照现有的诉讼进行，政府连征收补偿决定都无法做出，更无法让张女士的房屋进入到强制拆除的程序。那也就意味着，通过正当的法律途径让张女士搬迁的时间战线会非常长，这一点，对于征收工作的进度是严重不利的。征收办意识到张女士维权的决心和力度，只能是放下身段，希望以协商的方式解决补偿问题。于是征收人员又开始了找张女士谈。这次，工作人员的态度和蔼了很多。而且张女士也感觉到了他们的诚意，因为，货币补偿金额直接提升到了18万元每平方米。张女士高兴的给代理律师打来电话，称对于该补偿数额已经基本满意了，但是如果能到20万元每平方米就更好了，另外孩子在西城就读的问题也非常重要。律师指出，根据周边商品房的价格，20万属于一个基本合理的价格，可以再争取一下。孩子上学的问题属于协商的范围，没有法律硬性规定，建议协商。

张女士于是提出按照20万元每平方米的标准进行补偿，同时因为还有一个老人需要赡养，根据自己的家庭成员构成情况，张女士要求两个安置房的指标。征收办一口回绝了张女士的要求，于是双方又是不欢而散。

没几天，张女士所在单位的一把手领导直接找到了她，告知她参加一个关于她的会议。在会议召开过程中，张女士了解到，一位参会的领导是西城区主管拆迁的副区长，在会议上，征收办、张女士单位领导、区里的人都轮流做起了张女士的工作，并且称同意给张女士两套安置房指标，要求张女士必须在2天内按照18万的标准和两套房指标签协议，否则，将按照8.5万元的标准补偿张女士。张女士将该情况告知给代理律师，律师告诉她，不要急于签协议，先扛住。现在在法律程序上我们已经占据了上风，现在是博弈的关键时刻，谁挺住了，谁就是最后的胜利者。律师根据之前的开庭情况和与张女士的沟通判断，现在由于是项目的尾期，剩余的户数也不多了，政府如果无谓的和张女士打持久战，受到损失的只能是政府，为了自己的利益，也为了项目的进度，律师告诉张女士：只有熬过一天，明天一定是美好的。

果然，在张女士的坚持下，征收办作出了让步，同意按照20万元每平方米的标准给予张女士补偿，给予2套安置房指标，并且同意协助办理张女士孩子未来在西城区就读的问题。

最终，张女士一家对于补偿表示非常满意。

律师说法

征收是建立在双方平等的基础上进行的。但是在现在的征收过程中，在推土机开路、双方打得你死我活的暴力拆迁备受诟病的情势下，“柔性拆迁”越来越多的出现，株连式拆迁时有发生，这些都成为了拆迁人屡试不爽的手段。政府打起了亲情牌，实行了责任捆绑，把政府与拆迁户面对面的利益博弈，转化为拆迁对象家庭内部的“思想工作”、“亲情公关”。“株连拆迁”之类的做法，虽然有迂回、有缓冲，甚至蒙上一层亲情的温暖面纱，但本质上还是违背法治、无视民意、损害权利，是一种打着亲情幌子的变相拆迁。2010年5月国办就下发紧急通知，采取株连式拆迁或突击拆迁违法拆迁的，有关责任单位和责任人将被追究责任。 因此，被征收人面对此种情况也不要心生畏惧，要懂得用法律手段维护自身权益。

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