征收补偿赔偿资金3亿元仍不算足额到位？征收决定被确认违法

近年来，城市轨道交通建设项目已成为国有土地上房屋征收的主要项目类型，且其具有多发生于二线以上大城市的特征，对被征收人居住、财产权利的影响面广。近日，北京在明律师事务所的黄艳征收律师、郑远航拆迁律师就代理了一起湖北省的此类项目案件，指导被征收人针对房屋征收决定申请行政复议，最终征收决定被确认违法。那么，在明律师是如何做到的呢？涉案征收决定究竟存在哪些隐蔽而关键的违法之处呢？

2020年8月3日，湖北省某市某区政府作出《xx区人民政府房屋征收决定》，决定对某区间房屋征收项目范围内国有土地上房屋实施征收。邓先生等多人的房产被纳入征收范围。

然而，被征收人很快发现涉案征收决定及其附件《补偿方案》存在诸多不合理之处，可能对被征收人的补偿权益造成实质性损害。

在黄艳、郑远航律师的指导下，委托人于2020年8月18日后分别向市政府申请行政复议，请求撤销区政府作出的涉案3号征收决定，并确认其附件《补偿方案》违法，重新依法制定征收补偿方案。

那么，这样一份牵涉户数众多的轨道交通建设项目的征收决定有着怎样的违法点呢？

【律师分析：并不明显的违法点被深挖后揪出】

黄艳、郑远航律师对涉案征收决定作出所依据的“四规划”等一系列材料进行了深入细致的审核。发现了如下问题：

其一，涉案项目的《选址意见书》超过有效期限。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《xx市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合包括城乡规划在内的“四规划”。而由当地自然资源和规划部门作出的《选址意见书》则是审核确认涉案项目符合城乡规划要求的关键证据。

但根据作为证据出示的本案《选址意见书》备注，“根据《湖北省城乡规划条例》的规定，本选址意见书有效期为两年，确需延期的，可依法申请延期一年。延期申请应当于期满前一个月前提出”。

本案中，《选址意见书》于2018年3月6日作出，2020年3月5日有效期届满，而区政府却并未提交延期手续。

简言之，本案启动征收工作时尚在《选址意见书》有效期内，但作出涉案3号征收决定时已超过有效期，涉案征收决定的作出存在违法之处。

其二，涉案的3亿元征收补偿资金证明无法证明征收补偿费用已足额到位、专户存储和专款专用。

征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用，这是590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》对合法作出征收决定的明文要求。

但在本案中，区政府提交了区房屋征收事务中心出具的用于涉案项目征收补偿专项资金人民币3亿元的证明，但3亿元这个数字并不能证明涉案项目的征收补偿费用已符合前述法定要求。

黄艳、郑远航拆迁律师指出，补偿资金应当依法进行测算并出具测算证明。据被征收人根据征收范围、房屋市场价值初步估计，本项目征收补偿所需资金应在17.21亿元左右，3亿元的证明显然不满足“足额到位”的标准。

同时，区政府还出具了一系列《房屋团购协议书》《商品房订购协议》以证明其为产权调换安置所准备的补偿费用，但这些协议缺少房地产价格评估机构出具的评估报告或者价格咨询意见，无法得知预估的房屋价值。且其中有的协议更与涉案项目无关，是别的项目的购房预定协议。这些材料都无法证明涉案项目征收补偿费用“足额到位”。

其三，3号征收决定遗漏商业用房产权调换补偿方式显属不当。

根据规定，被征收人有权选择货币补偿、房屋产权调换之一为补偿方式。征收商业用途的房屋，应当尽力保障同等用途房屋的产权调换，维护产权人继续从事生产经营的权利。

然而本案中，征收决定附件征收补偿方案仅载明了对征收个人住宅房屋提供货币补偿和产权调换补偿方式，却未提供商业产权调换的房源供商业用房的被征收人选择。这无疑限制了商业用房被征收人的补偿方式选择权，影响了其在征收实施后继续从事生产经营活动的便利性，违反了公平公正原则，显然不当。

此外，黄艳、郑远航拆迁律师还就涉案3号征收决定存在的未提供组织相关部门对补偿方案进行论证的证据等其他违法点进行了全面、深入的剖析示明。

最终，上述并不算“明显”的违法点被黄艳、郑远航律师通过缜密的证据审查逐一揪出。市政府经复议审理后于2020年11月13日作出x政复决〔2020〕第317号《行政复议决定书》，认为涉案3号征收决定程序违法，实体内容存在遗漏。

考虑到涉案项目的公益性，撤销可能会导致轨道交通建设的拖延，造成社会公共利益和更多被征收人利益的重大损害，且尚存在对遗漏项目进行补救的可行性。市政府决定确认3号征收决定违法，责令区政府采取补救措施。至此，邓先生在内的多位委托人的合法权益得到了初步的维护。

黄艳、郑远航征收律师通过本案要提示广大被征收人的是，对房屋征收决定的审查绝非如590号令上所述那样简单、浅显，而要结合政府信息公开申请获取大量证据进行深度分析，从实体、程序层面找出其中的违法点，必要时还需辅以专业的主动调查取证和翔实的理由论述，才能在复议、诉讼程序中占据主动地位，从而保障自己的合法补偿权益。

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