2018年内蒙赤峰红山区东城棚户区改造东方华城小区国有土地上房屋征收补偿方案

2018年4月23日，赤峰市红山区人民政府官网发布关于红山区东城棚户区改造东方华城小区国有土地上房屋征收决定的公告，表示将征收东至红旗路、南至守备区北墙、西至七中家属院东墙、北至辽河院北墙范围内国有土地上的房屋。

红山区东城棚户区改造东方华城小区国有土地上房屋征收补偿方案

为确保红山区东城棚户区改造东方华城小区国有土地上房屋征收补偿工作顺利实施，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，依法解决被征收人补偿和安置问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，制定本方案。

一、适用范围

本方案仅适用于红山区东城棚户区改造东方华城小区国有土地上房屋征收补偿。

二、征收范围

东至红旗路、南至守备区北墙、西至七中家属院东墙、北至辽河院北墙范围内国有土地上的房屋。

三、征收主体：红山区人民政府。

征收部门：红山区房屋征收管理办公室。

实施单位：红山区东城街道办事处。

四、签约期限

自房屋征收决定公告之日起60日内。

五、征收补偿内容及方式

对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

住宅房屋被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择货币补偿的，不再享受产权调换相关政策。非住宅房屋只进行货币补偿。

六、房屋征收评估

(一)评估机构确定。由被征收人从不少于3家的备选房地产价格评估机构中协商选定。自房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起十日内仍不能协商选定的，由征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定或者采取摇号、抽签等方式随机确定。通过投票确定的房地产价格评估机构，应当有过半数的被征收人参加投票，并获得参加投票的被征收人的过半数票。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。

(二)房屋评估实施。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收工作人员和房地产价格评估机构工作人员入户实地查勘，保存影像资料，被征收人应在查勘记录上签字或盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，由房屋征收工作人员、评估机构工作人员和无利害关系的第三人见证。被征收人拒绝入户评估的，由征收实施单位通知被征收人入户时间等具体事项后，组织房地产价格评估机构在无利害关系的第三人见证下进行实地查勘，出具评估报告,有关情况在评估报告中说明。初步评估结果在征收范围内公示7日。被征收人对评估结果有异议的，可自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，鉴定费用由申请人承担。鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

七、住宅房屋补偿

住宅房屋是指土地使用证范围内的有证房屋及其附属房屋。

有证房屋是指被征收房屋所有权人在房产部门依法登记，房屋所有权证用途栏内标明为“住宅”的房屋。住宅有证房屋建筑面积以该房屋初始登记簿记载的面积为准。

附属房屋是指未依法登记，在土地使用权证范围内建设的承重墙体独立，门窗齐全的建筑物。

(一)货币补偿

1.有证房屋补偿。被征收房屋的价值，由选定的房地产价格评估机构按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以评估确定。

2.附属房屋补偿。土地使用证范围以内有证房屋面积以外的已建建筑按其重新建造的成本价值折旧由选定的房地产价格评估机构评估确定予以补偿。因历史原因土地使用证范围内未经批准在一层房屋上加建的建筑物及土地使用证范围外建成的附属房屋，经评估机构评估后予以补偿。最高不超过200元/平方米。

住宅楼的配套小棚按每个1万元进行补偿。被征收人认为该补偿标准低的，可以由房地产价格评估机构按其重新建造的成本价值折旧评估确定予以补偿。

3.未建部分补偿。土地使用证范围以内未建部分补偿300元/平方米。

4.附着物及设施补偿。按《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条标准执行。因历史原因土地使用证范围外形成的附属物参照执行。

(二)产权调换

由平房调换至多层住宅按照有证建筑面积1:1.2的比例调换;由平房调换至高层住宅按照有证建筑面积1:1.3的比例调换;由多层住宅调换至多层住宅按照有证建筑面积1:1的比例调换，由多层住宅调换至中高层住宅按照有证建筑面积1:1.1的比例调换。均互相不找差价，被征收人增加安置房面积的按市场价结算。

(三)装修装饰补偿

按有证房屋建筑面积300元/平方米补偿。

(四)搬迁费及临时安置费

1.搬迁费。按被征收有证房屋面积15元/平方米的标准支付，每户不低于1000元，选择产权调换的补偿两次。

2.临时安置费。选择回迁安置的，房屋征收的过渡期暂定为3年，最终以被征收人搬迁完毕之日至通知其办理入住手续之日为准，临时安置费多退少补。临时安置费按被征收有证房屋面积每月15元/平方米的标准支付，每月每户不低于1000元。征收部门提供周转用房的不支付临时安置费。

被征收人选择多套安置房的，通知办理入住手续的安置房面积如未达到被征收房屋有证面积，临时安置费按差额面积继续发放，但所选安置房均已通知办理入住手续的，差额面积临时安置费不再发放;如已达到或超出被征收房屋有证面积，临时安置费不再发放。

八、住宅房屋征收奖励

(一)签约和搬迁奖励

自评估报告送达之日起30日内签订补偿协议并在搬迁期限(15日)内搬迁完毕的，以土地使用证为单位，每宗土地使用证奖励2万元。31-60日签订补偿协议并在搬迁期限(15日)内搬迁完毕，每宗土地使用证奖励1万元。超出60日签订补偿协议，不予奖励。签订补偿协议后未在约定期限内完成搬迁的，不予奖励。

九、回迁安置

(一)回迁安置地点：原地回迁。

(二)回迁安置房为中高层楼房，设计单户建筑面积大约为60-130平方米，最终以房屋产权测绘部门出具的实测面积为准。

(三)产权调换过渡期：自被征收人搬迁完毕之日起至通知其办理入住手续之日止。

(四)选房办法：被征收人按照房屋征收补偿协议签订顺序先后选择安置房屋的房号，同时选择同一房号的抽签确定。

(五)楼层差价：本方案所涉及楼层差价从第一层住宅至顶层住宅正负总和为零。

(六)被征收人办理入住时需交纳的资金款项。

1.超出应安置面积以外部分的超面积购房款;

2.楼层差价;

3.大修基金;

4.余热费、物业费，有线电视初装费、产权调换后超面积部分的契税等相关税费。

(七)政府为被征收人承担的相关费用

1.应调换面积需缴纳的契税;

2.办证所发生的登记费、查档费、工本费、手续费。

(八)办理入住时，被征收人到相关实施单位结算各项费用，多退少补。办理房屋所有权证所需相关手续由开发建设单位统一出具，并协助被征收人办理。

十、非住宅房屋补偿

非住宅房屋是指被征收房屋所有权证用途栏内标明为“商业”“工业”“办公”或“仓储”等非住宅用途的房屋。

(一)土地市场价，房屋重建成本价

1.土地补偿标准

(1)出让用地的补偿标准。依据《赤峰市人民政府关于公布赤峰市中心城区基准地价、土地级别的通知》(赤红政字〔2016〕172号)文件的精神，由具有资质的评估机构评估确定。

(2)划拨用地的补偿标准。依据《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，由具有资质的评估机构评估确定。

2.房屋补偿标准

(1)有证房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。

(2)附属房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。

(二)土地成本价，房屋市场价

1.房屋补偿标准

(1)有证房屋按决定公告之日类似房地产的市场价格补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。

(2)附属房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。

2.土地补偿标准

(1)对于以出让方式取得的土地使用权收回的土地补偿包括：

①征用集体土地时的补偿或购买此宗土地的价格;

②办理用地手续时所交的税费;

③土地出让金实际交纳金额;

④以上三项费用合计截至目前的同期银行贷款利息;

⑤土地治理费(每平方米30元);

被征收人通过拍卖以资产包形式获得企业土地和房屋，无法剥离土地和房屋具体价值的，土地成本价可按整体获得总价的40%进行测算补偿。

(2)对于以划拨方式取得的土地使用权收回的土地补偿包括：

①征用集体土地时的补偿或购买此宗土地的价格;

②第项费用截至目前的同期银行贷款利息;

③土地治理费补偿(每平方米30元)。

(三)附着物及设施补偿

参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条执行。因历史原因形成，土地使用证范围外建成的附属房屋、附着物，经评估机构评估后予以补偿。附属房屋补偿最高不超200元/平方米。

(四)对土地、房屋以外其他的不动产补偿

根据《资产评估准则》按其重置成本扣除折旧后的价值补偿，由选定的资产评估机构评估确定。

(五)搬迁费补偿

被征收房屋为生产用房的，搬迁费不低于房屋评估金额的1.5%;对其他非住宅房屋的搬迁费，不低于房屋评估金额的1%。

(六)停产、停业损失补偿

按照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条规定执行。

因历史原因被征收人未领取营业执照未进行税务登记且实际从事生产、经营等活动，在征收过程中积极配合工作的，停产、停业损失补偿参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条第一款规定执行。

对于实际未从事生产、经营等活动但积极配合征收工作的被征收人，停产、停业损失补偿参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条规定执行。

租赁非住宅房屋从事生产、经营的经营者，房屋为经营者自建的部分，停产、停业损失补偿参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条规定执行。搬迁费补偿参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十二条第二款规定执行。

十一、保障制度

(一)被征收人同时符合下列条件的，可增加安置房面积，超出应安置面积且在人均30平方米以内部分，按由选定的评估机构评估确定的安置房市场价格下浮20%结算，超出人均面积30平方米以上部分按市场价格结算。

1.三代(或三户)以上家庭共同居住;

2.户口簿记载常驻人口与实际居住人相符;

3.共同居住人系直系亲属且本地区无其它住房;

4.征收部门、街道办事处共同公示七日后无异议。

(二)被征收人住宅房屋建筑面积低于50平方米，产权调换面积不得低于50平方米，50平方米以内不找差价;选择货币补偿的，最低补偿金额不得低于房地产价格评估机构确定的类似新建商品住宅市场价格平均售价购买50平方米住宅的金额。

享受征收住房保障政策的被征收人，因得到超面积补偿，对原住房装修部分及附属房屋、构筑物不再进行补偿。如被征收人认为补偿不到位，可不享受征收住房保障性补偿，按照房地产价格评估机构确定的评估结果进行补偿。

(三)符合公租房、大病救助、残疾人救助等条件的，按相关政策优先办理。(一)、(二)两项保障政策不可同时享受。

十二、未登记土地和建筑的认定

(一)认定机构

由区征收办牵头，会同国土、住建等相关部门组成认定工作组，依法依规开展工作。

(二)住宅土地和房屋的认定

1.认定条件

因历史原因，房屋所有权证或土地使用证均未办理或两项中一项未办理的，且积极配合征收工作的。

2.认定办法

(1)对于有土地使用证无房屋所有权证的住宅房屋，认定居住性主体住宅房屋一栋为有证房屋。一层以上不予认定。

(2)对于有房屋所有权证无土地使用证的住宅房屋，依据评估公司现场勘查和非过分诉求情况，对土地使用面积进行认定。

(3)对于既无土地使用证又无房屋所有权证的住宅房屋，依据评估公司现场勘查和非过分诉求情况，先对土地使用面积进行认定，再按(1)款办理。

(三)非住宅土地和房屋的认定

1.认定条件

(1)因历史原因，已办理土地使用证未办理房屋所有权证或两证均未办理的，且积极配合征收工作的。

(2)房屋檐高2.2米以上，跨度4米以上、承重墙体独立、门窗齐全。

2.认定办法

(1)对于有土地使用证但无房屋所有权证的，具有规划或会议纪要等相关手续的，按会议纪要或相关手续标明面积认定有证房屋;对无规划或会议纪要等相关手续的，按最高不超过土地使用证标明面积38%认定为有证房屋。

(2)对于既无土地使用证又无房屋所有权证的，具有国土、规划、发改、会议纪要等手续之一的，依据区国土资源分局出具的勘测定界图，结合评估公司现场勘查和非过分诉求情况，先对土地使用面积进行认定，再按相关手续标明面积认定有证房屋;对无相关标明面积手续的，按最高不超过认定土地面积38%认定为有证房屋。

(四)养殖看护和管理用房的认定

1.认定条件

(1)在养殖用地上建设的养殖看护和管理用房。养殖用地包括农用地和建设用地，土地用途及性质以区国土资源分局出具的勘测定界图为准。

(2)具有用地合同或村委会证明等相关手续，耕地上养殖还须具备动物防疫合格证和土地承包证。

(3)房屋檐高2.2米以上，跨度4米以上、承重墙体独立、门窗齐全、室内设施完善、适合用于看护和管理。

2.认定办法

根据房屋结构和房屋实际用途，将符合标准的必要看护与管理用房按用地面积最高不超过10%认定为有证房屋面积，认定面积最多不超过1万平方米。

(五)附属房屋认定

土地使用证范围以内有证(认定)房屋面积以外承重墙体独立、门窗齐全的房屋，且积极配合征收工作的，按附属房屋予以补偿。

十三、相关政策

(一)租赁公房的补偿

被征收房屋属于公有住房，公有住房承租人符合房改政策的，可以按照房改政策购买被征收房屋，依照本方案对其按被征收人予以补偿。

(二)经营性房屋的补偿

1.住宅房屋改为经营性用房的补偿

征收范围内二层以下(含二层)产权性质为住宅，但已依法取得营业执照而改为经营性用房的征收补偿，按经营状况及纳税等实际情况给予适当补偿。

被征收人提供纳税证明材料的，房屋征收部门与被征收人共同委托依法设立的评估机构结合经营状况、净收益等因素进行评估确定。

被征收人不能提供纳税证明或按规定免税证明材料的，营业执照与实际经营场所一致的，一次性补偿9000元。

因历史原因，未领取营业执照未进行税务登记且实际从事经营等活动的被征收人，在征收过程中积极配合工作的，给予经营性补偿6000元。

2.非住宅房屋改为经营性房屋的补偿

被征收人将非住宅房屋租赁给他人改为经营性用房并实际经营的，给予经营者适当补偿，已领取营业执照且与实际经营场所一致的，一次性补偿9000元;未领取营业执照但实际从事经营等活动的经营者，并在征收过程中积极配合工作的，给予经营性补偿6000元。

(三)翻建、待建房屋补偿

被征收原有证房屋已翻建、待建且非抢建的，在征收中房屋面积与证载面积一致的按证载面积进行补偿，房屋面积大于证载面积的按实测面积给予认定并进行补偿(被征收人需提供翻建手续，否则不予认定)。

十四、其它规定

(一)征收范围确定后，单位和个人对征收范围内的房屋和土地，不得新建、改建、扩建、装修房屋，不得改变房屋和土地用途，否则不予补偿。

(二)对被征收人以土地使用证为计户依据(楼房以房产证)，按“一证一户”的原则进行补偿和奖励。

(三)签订征收补偿协议和领取补偿款时，被征收人必须亲自办理，不能亲自办理的可出具具有法律效力的书面委托书，由被委托人代为办理。房屋产权人已故但尚未办理所有权变更手续的，应先确定房屋所有权继承人，再由房屋所有权继承人办理相关手续。

(四)实施单位对被征收房屋及附着物验收合格且收取被征收房屋钥匙之前，被征收人不得有在外租赁房屋、转卖选定安置房屋、解除原租赁关系、变卖物品、停止商业经营等行为，否则所造成的损失由被征收人自行承担。

对被征收房屋存在租赁关系的或设有抵押权的，自实施单位通知被征收人搬迁之日起，被征收人自行解除租赁或抵押关系，征收部门不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

被征收人在签订补偿协议之日起15日内搬迁完毕的，实施单位收取被征收房屋的钥匙。逾期搬迁的不予奖励。

(五)被征收房屋发生的水、电、煤、暖、有线电视等相关费用由被征收人自行结清。签订补偿协议后，被征收人不得私自拆卸原房屋结构和附属设施，违者按协议补偿价格双倍赔偿并在征收补偿款中扣除。

(六)被征收人在本方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由红山区人民政府按照《红山区东城棚户区改造(一期)国有土地上房屋征收补偿方案》作出补偿决定，非住宅房屋按补偿方案规定的两种补偿方式就高作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，自收到补偿决定之日起60日内可依法申请行政复议或6个月内依法向赤峰市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由红山区人民政府依法申请人民法院强制执行。

(七)如被征收人为享受相关政策而弄虚作假的，一经查实，依法追究当事人的责任。

(八)房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

(九)本方案未尽事宜按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》执行。

(十)本方案由红山区房屋征收管理办公室负责解释。

备注：具体相关的棚户区改造房屋拆迁补偿信息可咨询当地政府部门。

北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所，团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

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