协议拆迁，房子拆了置换安置房卖了，被拆迁人该怎么办？

#协议拆迁

在明小编 2025-08-14 11:55:36

导读：协议拆迁，即政府躲在幕后操作，由开发商出面和老百姓签协议进而进行拆房、搬迁的拆迁模式。看似平等的法律关系之中却蕴藏着针对处于弱势地位的被拆迁人一方的巨大风险。北京在明律师事务所聂荣律师所代理的一起案件中，开发商在产权置换协议中设置陷阱，在将老百姓的房屋拆除后，又以莫须有的理由将本属于老百姓的安置房卖给了他人，老百姓协议拆迁，即政府躲在幕后操作，由开发商出面和老百姓签协议进而进行拆房、搬迁的拆迁模式。看似平等的法律关系之中却蕴藏着针对处于弱势地位的被拆迁人一方的巨大风险。老百姓面临流落街头或以高额差价自费购房安置的窘境。那么，老百姓该怎么办呢？

【案件背景：协议拆迁变协议陷阱！】

2013年8月，委托人与新疆某房地产开发有限公司签订房屋拆迁产权置换协议书，委托人将其位于某地面积为32.21平方米的平房门面房及面积为74.79平方米的平房住宅交付某公司拆迁改造。根据双方签订的另一份房屋产权置换协议，公司需将其门面房及住宅统一置换成68平方米的门面房。公司置换给委托人的房屋面积，按照测绘的面积为准，超出置换房屋面积的部分，委托人按照市场价格支付超出部分的房款给公司。委托人应于2013年8月12日前搬迁完毕，公司若因各种因素造成不能按期交付置换房屋，须每月赔付委托人2500元。该协议双方均不得反悔，如有反悔须向对方支付违约金20万元。

合同签订后，委托人一家按期搬迁，原有房屋被公司很快拆除。2015年3月，公司促请委托人办理房屋交接手续。此时，委托人发现被告建造的置换房屋存在地下室面积，而这完全不符合此前房屋拆迁产权置换协议书中对置换房屋状况的明确约定，故委托人拒绝办理交接手续，要求公司采取措施进行补救。此时，公司以委托人未在接到入住通知一周内付清超出置换面积房款为由，视为委托人自动放弃实物交换，将置换的房屋直接出售给了他人！至此，委托人一家是赔了夫人又折兵，自家的房屋被拆除，用于安置的置换房屋也没了……

【胜诉：公司被判承担违约责任！】

委托人将涉案开发商诉至法院，请求判决开发商交付置换房屋，并按协议约定给付过渡安置费75000元，同时判令其支付委托人违约金20万元。一审法院经审理，认为房屋产权置换协议是对原有房屋拆迁产权置换协议书的变更，双方的权利义务应以协议而不是协议书的内容为准。故判决被告交付目前能够交付的门面房一套，委托人则要支付房屋面积差价36万余元才能拿到房屋，对委托人的其他诉讼请求予以了驳回。

此后，聂荣律师指导委托人向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院提起上诉，坚持一审诉讼请求，意图为委托人挽回大部分损失。聂荣律师在庭审中严词指出，涉案的两份协议互为补充，均合法有效，不存在后者变更前者的问题。依据“协议”的约定，开发商将置换房屋卖给他人的做法违反了合同约定，因为开发商取得《建筑安装工程竣工验收交接证明书》的时间是2015年10月10日，而其通知委托人交接房屋的时间是3月12日，其出售房屋的时间是在取得上述《证明书》之前，此期间开发商是无权通知委托人进行交接的，更无权将房屋出卖给他人。现委托人同意按一审判决的价格接受目前能够交付的门面房一套，但依照仍然合法有效的“协议书”之约定，逾期交付置换房屋的2500元每月的过渡费和20万元的违约金应由开发商支付！

法院经审理查明，“协议书”中明确约定“置换的商业门面必须在原址左右15米，必须在地平面以上一层”，且“协议”签订在先，“协议书”签订在后，一审法院对此事实的认定存在错误。据此，法院作出终审判决，撤销原判决第三项即“驳回原告其他诉讼请求”，改判开发商支付上诉人赔偿款75000元及违约金20万元，诉讼费用由开发商负担。

对此，北京在明律师事务所的资深征收维权律师聂荣表示，这起案件中，协议套协议的“手段”令被拆迁人一度在法律上陷入了被动。而究其根源，一是由于协议拆迁本身存在的风险所致，二是被拆迁人在签订协议时的风险防范意识仍有待提高。及时委托专业征收维权律师介入，在与精明强干的开发商的互动中细致入微、不落陷阱，才能最终获取公平、合理的补偿，从协议拆迁的乱局中全身而退。

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