丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准

丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准

丹东市人民政府关于印发丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准的通知 丹政发〔2015〕20号

各县(市)区人民政府、各经济区管委会，市政府各部门：

《丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准》已经2015年5月15日市政府第22次常务会议审议通过，现予以印发。

丹东市人民政府

2015年8月3日

丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准

第一条　为规范丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《辽宁省人民政府办公厅关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》(辽政办发〔2011〕48号)、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)等有关规定，结合我市实际，特制定本标准。

第二条　本标准适用于我市行政区域内的振兴区、元宝区和振安区的国有土地上房屋征收与补偿。

第三条　对被征收人补偿的内容包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第四条　被征收房屋价值的补偿包括被征收房屋及附属物、房屋的装饰装修和房屋占用范围内的土地使用权。

第五条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

被征收人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，一并予以征收补偿。

第六条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第七条　被征收住宅房屋选择货币补偿的，按下列办法实施：

(一)以被征收住宅房屋的评估价和被征收住宅房屋的建筑面积计算、结清补偿价款。

(二)被征收住宅房屋是平房，如其评估价低于被征收房屋所处区域(所在街道、乡镇行政管辖区域内，下同)或相邻区域新建普通商品住宅市场价格90%的，按该新建普通商品住宅市场价格的90%计算补偿。

(三)被征收住宅房屋是楼房，如其评估价低于被征收房屋所处区域或相邻区域新建普通商品住宅市场价格95%的，按该新建普通商品住宅市场价格的95%计算补偿。

(四)被征收住宅房屋建筑面积不足45平方米的，其差额建筑面积部分按前述住宅补偿标准的50%计算，予以补助。

(五)相关的新建普通商品住宅市场价格由依法选定的房地产价格评估机构评估确定。

第八条　被征收住宅房屋选择产权调换的按下列办法实施：

(一)“征一还一”，即被征收住宅房屋原面积不结算差价。就近上靠标准户型，增加面积部分按丹东市房地产开发综合成本价的30%即政府优惠价缴纳价款。

(二)如被征收人自愿申请上调一档标准户型，增加面积部分按丹东市房地产开发综合成本价的50%缴纳价款。

(三)如申请再增一档标准户型且能够安置的，增加面积部分按照产权调换房屋所处区域新建普通商品住宅市场评估价的90%缴纳价款。

房地产开发综合成本价由丹东市国有土地上房屋征收与补偿工作领导小组组织测算并公布。

第九条　被征收住宅房屋产权调换设以下标准户型：

(一)棚户区改造项目产权调换标准户型的建筑面积为：45平方米、54平方米、63平方米、72平方米、81平方米、90平方米六个档次。

(二)其他房屋征收项目产权调换标准户型的建筑面积增加100平方米、110平方米、120平方米三个档次。

第十条　住宅产权调换地段为：

(一)因旧城区改建(含棚户区改造)征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应提供被征收房屋所处区域或者就近区域的房屋。

就近安置地点在房屋征收补偿方案中公布。

(二)除旧城区改建以外的房屋征收项目需异地安置的，安置地段的土地级别应当与房屋征收项目所在地段一致。安置地段土地级别降低的，在本标准规定应安置的标准户型基础上免费上调一档标准户型。

土地级别的认定以房屋征收决定公告之日具有法律效力的文件为依据。

(三)选择在新城区安置的，在本标准规定应安置的标准户型基础上免费上调一档标准户型。

新城区范围的认定以具有法律效力的文件为依据。

第十一条　被征收住宅房屋选择产权调换需缴纳价款的，均享有9平方米政府优惠价的政策。如产权调换后按标准户型计算所增加的建筑面积不足9平方米的，差额部分以丹东市房地产开发综合成本价的50%结算，返还被征收人。

被征收住宅房屋建筑面积不足45平方米的，安置建筑面积45平方米标准户型的房屋，如被征收住宅房屋建筑面积与45平方米标准户型房屋的面积差超过9平方米，超过部分也按政府优惠价缴纳价款。

第十二条　被征收住宅房屋产权调换安置在有电梯住宅房屋的，按被征收住宅房屋就近上靠标准户型的建筑面积计算免费增加建筑面积。具体办法是：

(一)被征收住宅房屋是平房，免费增加15%建筑面积。

(二)被征收住宅房屋是楼房，免费增加8%建筑面积。

按本条规定免费增加的建筑面积和安置的标准户型建筑面积一并列入协议安置面积。

第十三条　产权调换房屋实际建筑面积不能少于协议安置面积。在实际建设中允许与协议安置面积有7平方米以内的正差，回迁安置时，超差部分被征收人按照政府优惠价缴纳价款;如产权调换房屋实际建筑面积超过允许的范围，超过部分免费赠予被征收人。

第十四条　棚户区改造项目被征收住宅房屋超过90平方米以上，其他征收项目超过120平方米以上且要求产权调换的，可以选择各自项目产权调换房屋上限的标准户型安置。被征收住宅房屋超出协议安置的标准户型建筑面积，按产权调换住宅房屋所处区域新建普通商品住宅市场评估价的90%计算补偿，返还被征收人。

拥有前款超大户型被征收住宅房屋的被征收人也可以选择两个总面积之和最接近于被征收住宅房屋建筑面积的产权调换标准户型进行分户安置，各项政策按一户计算。

第十五条　被征收住宅房屋分户安置必需符合以下条件：

(一)在房屋征收决定公布前，拟分户的所有权人及直系亲属已经形成各自独立家庭三年以上;

(二)各独立家庭的户口地址与所居住的被征收住宅房屋地址一致;

(三)拟分户安置的各独立家庭没有其他住房;

(四)被征收住宅房屋按各独立家庭均摊后的建筑面积不少于22平方米。

(五)除本标准第十四条规定的情形外楼房不予分户。取消福利分房前，由于单位原因将各自独立家庭安置在楼房中一个住宅套型内的，其分户问题另行规定，在具体的房屋征收补偿方案中公布。

第十六条　被征收人分户申请被批准后，被征收住宅房屋建筑面积按各独立家庭均摊，按本标准的相关规定进行产权调换。

第十七条　产权调换房屋的建设应当符合国家、行业和地方相关的技术规范和标准;符合国家和省、市规定的质量安全标准和要求，且产权清晰。

产权调换房屋一般由做出房屋征收决定的人民政府组织建设。委托建设的，应当依法选择建设单位，以委托合同明确约定相关事项，并监督其实施。

产权调换房屋应当是新建房屋;提供其他房屋的，应当经被征收人同意。产权调换住宅房屋是毛坯房的，应当按照丹东市回迁安置住宅房屋的一般装修标准给予补助。具体补助标准由拟作出房屋征收决定的政府委托评估机构评估确定，在房屋征收补偿方案中公布。

第十八条　违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。房屋征收中对符合下列条件的住人棚厦予以安置：

(一)使用人为丹东市内常住户口且在别处无住房;

(二)使用人为独立家庭;

(三)其结构与房屋相同，建筑面积不小于15平方米;

(四)具备独立居住条件;

(五)仅用于居住，且在政府房屋征收决定公告之日前，使用人已连续居住三年以上。

第十九条　符合条件的住人棚厦按下列办法安置：

(一)使用人向征收部门提出书面安置申请并附符合安置条件的证据;

(二)房屋征收区域所在的街道办事处作出书面认定，并由作出房屋征收决定的人民政府在征收区域内公示。

(三)公示后有异议的，由房屋征收部门组织查实、处理。

(四)符合条件的住人棚厦，安置建筑面积37平方米的房屋，按照丹东市房地产开发综合成本价的50%缴纳价款。如自愿申请上调至45平方米标准户型且能够安置的，增加面积部分按产权调换房屋所处区域新建普通商品住房市场评估价的90%缴纳价款。住人棚厦的安置可执行本标准第十三条的政策。

(五)住人棚厦的使用人必需保证提供的符合安置条件各种证据的真实性。采取虚假手段骗取安置补偿的，由其承担相应的法律责任。

第二十条　公有住宅按照下列办法安置：

(一)执行政府规定租金标准的公有住宅承租人及房改房部分产权购买人，符合现行房改购房政策规定可以整体购买产权的，公有住房产权单位应及时为其办理公有住宅出售手续。缴清购房款后，征收部门应当对其按照被征收房屋的所有权人予以补偿。

棚户区改造项目的公有住宅承租人选择产权调换的，可以按照平房每平方米100元，楼房每平方米300元的政府优惠价格购买产权，再按产权调换的方式进行安置。

(二)被征收房屋所有权人与公有住宅承租人解除租赁合同或被征收房屋所有权人在征收前已对公有住宅承租人进行安置的，对公有房屋所有权人给予补偿安置。

(三)被征收公有房屋所有权人与公有住宅承租人不解除租赁合同的，应当对公有房屋所有权人按本标准进行房屋产权调换，再由原公有住宅承租人继续承租。

(四)公有住宅房屋的承租人选择货币补偿的，被征收房屋货币补偿金额的80%补偿给承租人，20%补偿给公有房屋所有权人。

选择产权调换的，按本标准进行安置，增加面积部分的价款由承租人缴纳，该部分所有权归承租人。原面积部分权属不变，由承租人继续租用。

(五)被征收公有房屋存续租赁关系的，征收补偿协议应由房屋征收部门、公有房屋的所有权人和承租人共同签署。

(六)原产权制度改革企事业单位自管公有房屋的所有权人不明，代管人难以代为行使权利的，如承租人同意签署征收补偿协议，房屋征收部门可与之签署。所有权人的权利由征收人保护，待权利明晰后进行移交，造成损失的由征收人负责补偿。

第二十一条　征收非住宅房屋实行货币补偿的，被征收房屋及附属物按市场评估价补偿，再按被征收房屋补偿款的10%予以补助。

直管公有非住宅实行货币补偿的，直管公有房屋所有权人与承租人有约定的从其约定;未作约定的，被征收房屋货币补偿金额(含补助)的70%补偿给承租人，30%补偿给直管公有房屋所有权人。

第二十二条　征收非住宅房屋实行产权调换的，被征收房屋原面积按市场评估价与安置房屋的市场评估价结算差价。增加的建筑面积按安置房屋的市场评估价格缴纳价款。

直管公有非住宅房屋不结算差价。

第二十三条　被征收住宅房屋用于经营的，按住宅安置。符合下列条件的，对其用于经营的建筑面积部分按住宅补偿标准价的20%给予经营性损失补偿。

(一)该房屋经营者为所有权人或其直系亲属;

(二)持有与该房屋地址相符的有效营业执照和完税(或免税)证明;

(三)房屋征收决定公告发布时，营业执照仍在有效期内，且该房屋用于连续经营达2年以上。变更或重新申领营业执照的间隔不超过6个月的，经营时间可连续计算。

第二十四条　被征收房屋室内电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施、设备，按照房屋征收公告之日的行业相关收费标准给予补偿。具体标准在房屋征收补偿方案中确定。

房屋征收涉及自来水、燃气、供热、排水、电力、通讯、有线电视、互联网等城市基础设施、市政公用设施的补偿办法另行规定。为保证房屋征收项目的进度和安全，各相关单位应按征收部门的意见先行进场。

第二十五条　因房屋征收造成搬迁的，按照下列办法给予补偿：

(一)被征收住宅房屋选择货币补偿的，向被征收人一次性支付搬迁费500元;选择产权调换的，一次性支付1000元;

(二)非住宅房屋的搬迁费、设备拆装费、无法恢复使用设施重置费，按市场评估价补偿。

第二十六条　住宅房屋产权调换的安置过渡期限为：多层建筑不超过两年，高层建筑不超过三年。

非住宅的过渡期限可在征收补偿协议中约定。

第二十七条　产权调换的过渡期临时安置补助费的标准为：

(一)住宅房屋以被征收房屋建筑面积为基数，每月每平方米10元，一户不足450元的，补助到450元;

(二)超过过渡期限的，逾期一年以内的，每月每平方米增发5元;逾期一年以上的，按原标准的1倍补助;

(三)过渡期限内，住人棚厦安置房屋的不发临时安置补助费。超过过渡期限的，每户每月发放250元，逾期一年以上的，每户每月发放500元。

(四)非住宅房屋的过渡期临时安置补助费，由评估机构依据劳动合同、上一年度本地区职工平均工资标准和停产停业期限等因素计算，按季度发放。

非住宅房屋选择货币补偿的，按3个月计算，一次性支付。

(五)过渡期限内安置周转房屋的不发临时安置补助费。

第二十八条　对因房屋征收造成的停产停业损失的补偿，房屋征收部门要综合考虑房屋被征收前的效益、纳税情况、停产停业期限等因素，充分征求被征收人意见，协商确定补偿标准;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

停产停业损失补偿标准的协商以下列因素和计算方法为依据：

(一)以工商登记机关确认的有效经营执照，税务机关认定的纳税证明为依据，按房屋征收决定公告之日前三年该房屋实际使用效益的平均值和停产停业期限等因素确定;

(二)不能提供纳税证明，也无法查实房屋实际使用效益的，可以被征收房屋建筑面积、评估机构参照附近类似房屋租金额评估确定的每月每平方米的租金额、过渡期限等因素计算。

(三)如采用本条(一)、(二)的办法均无法计算，可以被征收非住宅房屋及附属物评估价的8%为标准，予以停产停业损失补偿。

停产停业损失的补偿发放方式可在征收补偿协议中约定。

第二十九条　凡在房屋征收决定公告规定的期限内搬迁的，应给予奖励。奖励额度应在搬迁期限内分段设定，具体标准在房屋征收补偿方案中确定。

第三十条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障，被征收人不再轮候。

第三十一条　特困户、低保户选择产权调换的，按以下办法安置：

(一)被征收住宅房屋就近上靠标准户型;

(二)特困户免缴增加建筑面积价款，低保户减半收取;

(三)免缴和减半收取价款的建筑面积部分依保障性住房相关规定管理;

(四)特困户、低保户的管理依相关规定。

第三十二条　房屋征收不对被征收房屋的共有人、两个以上的继承人、被赠与人等各当事人单独补偿。被征收房屋不具备本标准第十五条规定的住宅分户安置条件的，不予分户安置。

被征收房屋货币补偿或产权调换涉及共有、继承、赠与等的处置由当事人通过自行协商等方式解决。

第三十三条　丹东市集体土地上房屋征收与补偿及各经济区管委会国有土地上房屋征收与补偿，参照本标准执行。

第三十四条　本标准由市住房城乡建设委负责解释，并可根据本标准制定实施细则。

第三十五条　本标准自下发之日起执行，《丹东市国有土地上房屋征收补偿办法(试行)》(丹政发〔2011〕38号)同时废止。

本标准施行前已经实施的房屋拆迁和房屋征收项目，仍按原规定执行。

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