到底算城还是算村？城中村改造，补偿标准不是你想的那样！

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在明小编 2025-08-14 00:36:26

导读：每一座城市都有这样一些角落。人们叫它某村、某庄、某屯，却又找不出一处属于它的农田耕地。它保留着听起来很质朴的地名，房屋和街道的样式格局、基础设施与周边地区显得有些不搭。城市建设日新月异，行政区划不断演变。乡镇与街道重叠共管，或者乡镇被街道取而代之的复杂情况仍在城市中持续。作为乡村的遗孤，“先村后城”“既村又城”的它将何去何从？当征收来临，城中村即将改造，广大居住在城中村的居民又应当注意哪些问题呢？

【要点一：土地性质要弄清，集体土地先征收】

我们首先要明确一个概念，城中村也是村。我们在此处所说的面临改造的城中村，其所在土地的性质，大多数仍为农村集体土地。

这与大家的普遍认知或许有所出入。许多人都认为，城中村在城市中，所处地区已经高度城市化，只是留有一个村的地名而已。其实，如果细心些就会发现，许多细节在告诉我们，它还是村。

例如前几年颇受关注的“蚁族聚居区”——北京市海淀区唐家岭村。它位于海淀区西北旺镇的辖区内，与聚集了众多知名企业的中关村软件园仅一街之隔。它也许只留下极少的传统农田耕地，但其仍然保留了集体建设用地等其他用途的土地。它保留着农村地区的管理体系，设有村委会、经济合作社、农工商公司等组织。

打开北京市规划和自然资源委员会网站的信息公开栏目，我们可以找到涉及唐家岭等城中村的建设项目。这些项目，都有市政府的征地批文，和规自委区县分局呈报的“一书四方案”。就连坐落着多所高等院校的学院路地区也不例外。

所以，要对这样的城中村实施改造，就要依法将集体土地征为国有。《土地管理法》是一道红线，不可肆意逾越。城中村改造项目，若是搞“未批先占”“未批先拆”，广大被征收人还要提高警惕。

到底算城还是算村？城中村改造，补偿标准不是你想的那样！

【要点二：改造实施程序可以参照590号令规定】

集体土地依法征收之后，我们再来考虑城中村的特殊之处。城中村还是村，但它又具有许多城市特点。许多城中村，满眼望去都是小楼，村内开得满满的商铺能够满足各种生活需求。也许环境卫生稍差、存在安全隐患，但其生活状态与城市无异，村民已经不再依靠传统农耕为主要生活来源。

这种情况下，征收启动对村民权益产生重大影响的，主要还是各家的房子或小楼。从这一角度看，城中村改造项目的实施程序，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590号令）进行。

590号令，相较于农村集体土地征收领域的各种法律法规，更为直接明了。它完整地贯穿出征收项目应当具备的程序，明晰了征收方与被征收人双方的权利义务。参照国有土地上房屋征收程序改造城中村，更有利于保护村民和房屋承租人的合法权益。590号令中所强调的听取意见、召开听证会、调查评估等环节，为被征收人提供了更多维权机会。

【要点三：补偿应当回归集体土地本质，同时充分保障安置需求】

许多被征收人会问，既然征收程序可以参照590号令的规定，那对我家的房屋，是不是也能参照国有土地上房屋征收的标准予以补偿呢？我们不排除实践中，有些项目按此操作。在一些政策文件中，也可以找到类似的规定。不过，城中村终究是集体土地，解决它的问题还要按集体土地的规矩办。

最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照《物权法》第四十二条第二款的规定给予补偿。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

可见，类似规定中，可以“请求参照”的情形，需要符合一定条件。而且参照并不等于完全适用，因为农村和城市的情况是不同的。集体土地上的房屋，面临着更为复杂的建造历史和权属状况，还要考虑到土地补偿费用。

总之，基本的补偿原理是“宅基地区位补偿价+房屋重置成新价”，房地一体原则给予补偿。“周边类似房地产的市场价格”作为590号令所规定的补偿标准要想适用，有着极为苛刻的条件，大家还不能想当然。

仍然属于集体土地的城中村，在主要的补偿设置上，还应遵守《土地管理法》等法律的规定。同时，征收方也应考虑到城中村的特殊性及村民的实际需求。不应单纯以《土地管理法》规定的标准给予补偿。

原国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》中规定：征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。

总之，应当坚持的原则就是使农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

【要点四：具体补偿标准，各地规定均有不同】

当前，针对农村地区征收，法律法规所规范的重点仍然是土地，并且较为分散、笼统。而土地上房屋的征收补偿标准，暂时没有统一规定。想了解补偿方式和补偿标准，被征收人还应查阅自己所在地区的地方性规定。

例如，济南市人民政府《关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》，要求严格执行“一户一宅”，以宅基地面积作为安置依据，按现行征地地上附着物和青苗补偿标准给予补偿。有合法房产证的以证载面积为准。无合法房产证的，由各区政府依法依规组织认定房屋建筑面积，最高不得超过260平方米，超出部分一律不予补偿。

该《通知》也允许城中村改造项目以安置人口数量作为安置依据。房屋拆迁时，超出40平方米的部分，按现行征地地上附着物和青苗补偿标准给予补偿。同时按照济南市《关于加快推进城中村改造的意见》的规定，原集体经济组织成员可获得享有完全产权的安置房屋。多层建筑按人均建筑面积40平方米安置，小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置，高层建筑按人均建筑面积47平方米安置。

这样的政策，似乎较为贴合“多元化安置，妥善解决居住问题”的要求了，但补偿计算下来究竟低不低，仍是一个需要具体案件具体分析的事情。

在明律师要提醒您，“先村后城”“既村又城”的城中村，是我国城镇化进程中的特殊产物。征收与更新改造时，住在城中村的被征收人，将面临更为复杂的情况。集体土地征收和国有土地上房屋征收程序交互参照适用，给被征收人的维权增加了一些模糊之处。早年间一些村落整建制拆迁、村民一夜暴富的事情已经不会再发生。如今的征收项目，将更多地侧重于被征收人的居住需求以及日后的妥善安置，公共利益属性明显。如果您觉得权益受损，不妨将具体项目详情告知律师，让专业人士帮助您制订维权计划。在明律师愿意帮助每一位被征收人获得真正公平合理的补偿。毕竟，早日搬进环境优雅、设施齐全的社区，住上窗明几净的新房，是每一位被征收人都期盼的。

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