遭遇棚改、腾退等项目，无证的自建房真的不能获取任何补偿吗？

#棚改

在明小编 2025-08-14 13:37:46

导读：上个世纪八九十年代的时候，执行全民公有制经济制度，城市住房紧张，当时的国家政策鼓励私人因地制宜在旧基上翻建、改建、扩建，利用厅堂、走道隔间建房，平房加层等，以公建民建相结合、两条腿走路的办法解决国家至少需要十年才能解决的住房紧张问题。因此，福利分房与自建房，可以说是时代的产物。福利分房制度延续至本世纪之初方逐步被购房货币补贴制度取代，但根植于民间的自建之风却并未同步消弭。在人们所见所闻的朴素观念里，在自己的“一亩三分地”里自建，似乎天经地义。然而，随着历史文化街区腾退、城中村和棚户区改造等项目此起彼伏，有证面积的市场价补偿理所应当，而自建房却因无证落入尴尬境地……

【无证房屋并不绝对等于违法建筑】

实践中，征收办委托的拆迁公司工作人员做被征收人思想工作时，经常跟被征收人启用“胡萝卜加大棒”策略：如果在规定期限之内签订补偿协议，自建面积就可以计算适当补偿（一般要打很大折扣），或者能够给予5万到20万不等的签约奖励；如果不签，那对不起，就只能按照违法建筑处理，到时候走执法程序，一分钱不赔、拆了白拆。

上述说法实际并不符合现行法律规范的要求——国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿；

《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》亦规定，对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。

根据上述规定，征收启动后，应当由征收人——市、县级人民政府直接或委托房屋征收部门进行未登记面积合法性认定，并形成结论：如果可以认定为合法面积，应当给予补偿；如果属于无法合法化的情形，才能够由规划和自然资源部门启动拆违执法程序。

遭遇棚改、腾退等项目，无证的自建房真的不能获取任何补偿吗？

【自建房的合法性认定与补偿】

在对自建房进行合法性认定时，应当客观考虑其无证是由于历史、风俗习惯等原因造成，综合考量房屋来源、房屋建设的时间和动机、使用情况、使用利益、当时的立法状况等因素。目前，在各地征收实践中，已经陆续出台了很多地方性规范性文件，就未登记面积登记的标准给出了参考依据。以湖北省荆州市为例，未进行产权登记但已经取得规划、住建等部门有关审批手续或者2008年1月1日以前建设、建设于有权使用的土地范围内、房屋主体结构为砖木以上等级并具备一定使用条件、房屋层高2.2米以上、四面有承重结构的，可按照合法建筑标准给予征收补偿。该模式合理程度较高，兼顾了法律应用滞后于立法的矛盾。而深圳、武汉等地的文件则以房屋建造时间为轴，划分为若干补偿标准区间，按照合法面积房屋价值的50%到95%的比例给予补偿。

【自建房未进行合法性认定时的救济】

作出房屋征收决定的市、县级人民政府会授权房屋征收部门进行未登记面积合法性认定。但是，在不少征收实务中，可能这个未登记面积合法性认定的工作并未依法实施，导致被征收人自建房的补偿安置不清晰。在这种情况下，被征收人可以通过相应的法律救济途径主动维护合法权益：

（一）如果还处在协商阶段，即未收到征收补偿决定，可以向作出房屋征收决定的市、县级人民政府或房屋征收部门申请其履行对未经登记建筑认定处理的法定职责。后者接到申请之后，应当在两个月内进行处理。如果其未处理，或者不服其处理结果，被征收人可以提起行政复议、行政诉讼。

（二）如果已经收到了征收补偿决定，可以就征收补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼。如果被告区、县政府不能提供相应证据证明已经就未经登记建筑面积由有关部门依法认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，那么复议机关、人民法院通常会认定补偿决定违法并责令行政机关重新作出补偿决定。

【自建房补贴协议的法律效力】

实践中，有的被征收人会被游说，先就自建房签一份补贴协议，而协议补贴的内容大抵与前述5万-20万的奖励金性质相似、标准相同，然后再谈征收补偿的问题。被征收人在不熟悉法律规则的情况下签了这样的补贴协议后，能否事后以无证面积应当先行合法性认定为由推翻协议呢？笔者认为，在合同不轻易无效的原则面前难度很大，而且证明责任要求极高。因此，被征收人更应当从源头上注意谨慎签字、谨慎处分自身财产权益，以免事后追悔莫及。若被征收人坚持主张自己的自建房应当按照有证面积的补偿标准给予同等补偿，那么就不要轻易签署这样的额外协议，否则就要受到所签协议效力的约束。

在明律师最后想提示大家的是，历史遗留下来，有着超过20年甚至更久远历史的自建房应否补偿，反映的是行政合理性原则或曰“比例原则”能否被有效激活的问题。事实上，征收拆迁项目本身就能一并解决自建房所导致的居住、消防、道路通行、用水用电等各种隐患，那么完全不必要采取责令限期拆除的手段来处置这类无证房屋。当收到街道办事处等机关作出的责令限拆通知时，被征收人要及时咨询专业征收维权律师，通过法律途径捍卫自身的合法补偿权益，让“以拆违促拆迁”的调调彻底唱不起来。

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