开发商用地和棚户区改造，该怎么区别？

#棚户区改造

#开发商拆迁

在明小编 2025-08-14 12:36:23

关于棚户区改造和开发商用地的区别和联系非常复杂，我们可以简单的从以下方面进行区分。

一、性质不同。棚户区改造是政策性项目，是由行政职权支撑的征收拆迁行为。而开发商用地更多的是盈利性开发，是开发商与被征收人之间的私权协商和交易。

值得注意的是：在棚户区改造中，必然会涉及开发商对土地房屋的征收拆迁。也就是说，整体的棚户区改造项目中，会包含开发商对土地房屋的征收拆迁行为。这就很容易让被征收人混淆：对自己土地房屋的征收拆迁到底是开发商的盈利行为，还是政府的政策性改造？

也基于这样的模糊界限，在实践中，很多征收方以“棚改”之名，行商业开发之实，严重侵害了被征收人的合法利益。

二、主体不同。如上所述，棚改是政策性的征收拆迁项目。根据相关法律规定，只有市、县级以上人民政府有权组织实施征地拆迁。也就是说，在棚户区改造过程中的所有行政命令及其行为，都必须由市、县级政府等有权机关实施。比如：征收拆迁公告、征收拆迁补偿方案等必须是市县人民政府盖章；征收补偿协议也必须由市县政府相关人员与被征收人签订……

而如果仅仅只是开发商用地，则是开发商个体实施，行政权力并不介入。与被征收人的协商谈判也只是民事主体之间的合同或协议谈判，偏重遵循自愿、自主的公平交易机制。

要注意的是，如果开发商要开发、占用、租赁集体土地的，则会涉及与村集体的协商谈判，对集体土地的对外租赁、使用，则需要通过召开村民大会等程序进行。

三、是否有补偿不同。棚户区改造说到底就是对土地房屋的征收拆迁。法律规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿（注：集体土地上统一适用该条规定）。

因此，只要征收方对民众土地房屋的征收拆迁，就必须要给予被征收人足额、合理的补偿利益，且要遵循“先补偿后搬迁”的拆迁原则，以保障被征收人的权益。

而如果仅是开发商的个体用地而实施房屋的拆除，则是需要与被征收人公平协商交易，遵循的是市场买卖交易的经济机制，签订民事交易合同。此时，被征收人所得的费用有可能比原来的房屋价值低，也可能要高。而不管是高还是低，都是属于开发商与被征收人自愿协商的结果，都是合法的。而被征收人所得的费用就不能叫做“补偿”，而应该归属于债权债务或其他体系里。

三、救济方式不同。如果是棚户区改造，被征收人的补偿利益偏低或者房屋被拆迁、偷拆，征收程序不合法侵害了被征收人的权益的，被征收人可以通过行政复议、行政诉讼等方式进行维权救济。

而开发商与被征收人签订用地或房屋租赁买卖等民事合同的，如若开发商不履行约定，相对方（即土地或房屋的权利人）则主要通过民事诉讼程序解决。当然，也可通过仲裁、协商、调解等方式解决。

上述仅是对开发商用地与棚户区改造简单的区别，实践中的情况较为复杂，需具体情况具体分析。而在明律师要提醒大家的是：随着城镇化进程的加快，各地对棚户区的改造都加大了力度。在这过程中，常出现开发商与征收方联合谋利的现象。即开发商和征收方都打着“棚户区改造”的名义，却实行商业开发，压低被征收人的补偿利益，谋取非法利益，使被征收人遭受巨大的利益损失。因此，被征收人一定要区分到底是棚户区改造，还是开发商的商业开发。如果遇到以“棚改”之名，行商业开发之实的现象，被征收人一定要及时采取复议、诉讼维权措施，保护自己的补偿利益。

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