【宅基地拆迁】农村楼房占地拆迁，怎么补偿？有什么依据？

农村楼房占地拆迁主要是集体土地上的拆迁，按照集体土地的市价进行补偿。主要依据为《土地管理法》。另外，有司法解释规定：被纳入城市规划区的集体土地可参照国有土地上的补偿标准进行补偿，其主要补偿依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

而具体说来，农村楼房占地拆迁的补偿规则如下：

1、拆迁的补偿内容包括：

（一）被征收房屋价值补偿；　　

（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；　

（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；　　　

（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。　　　

被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。　

2、补偿金额

对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。

对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。　

3、补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房除外。

关于产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，做出房屋征收决定的人民政府应当提供用于产权调换的房屋。待计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价后，产权调换房屋的产权归被征收人所有。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。　

用于产权调换的房屋，应当符合下列规定

（一）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；　

（二）符合国家和省规定的房屋质量安全标准；　

（三）产权清晰。　

4、征收面积计算方法：

被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

征收范围确定后，对于被征收合法房屋室内外装饰装修的价值可给予一次性包干补偿。违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。

什么样的房屋按商业房屋补偿？

同时符合下列条件的房屋，按商业房屋予以补偿。

（一）国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业。　　　

（二）建设工程规划许可证、房屋所有权证载明房屋用途为商业。　　

5、补偿原则：先补偿，后搬迁

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。　　

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

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