商住两用未认定、评估报告漏洞多，征收补偿决定被撤没悬念！

#征收补偿

在明小编 2025-08-14 08:33:39

导读：在国有土地上房屋征收中，房屋用途的认定会对涉案房屋的补偿安置产生巨大影响，是否为营业性用房将直接决定涉案房屋能否获得停产停业损失等补偿。而房地产价格评估则始终是确定最终补偿数额的重要依据，对其进行细致、缜密的审查是征收维权中不可或缺的最重要步骤。本文，北京在明律师事务所的黄艳律师通过其所代理一起道路建设项目案件，为大家全面剖析诉征收补偿决定的上述两方面审查要点，相信会对大家的依法维权提供重要的参考和帮助。

【基本案情：房屋用途认定争议下的补偿决定】

2018年8月下旬的一天，刚刚在湖北省荆州市中级人民法院参加完一场庭审的黄艳律师在法院门口遇到了等候已久的冉先生、李先生、周先生等三位业主。三位业主均系荆州市荆州区人，在当地城市主干道北环路边上各有一幢楼房，均因城北快速路建设项目被纳入房屋征收范围。

2018年3月16日，冉先生接到了荆州区人民政府下发的《房屋征收补偿决定书》，认定其土地使用权面积100㎡，房屋用途为住宅，证载面积为380.3㎡，实际建筑面积379.3㎡。

决定：对冉先生给予货币补偿或产权调换；如按货币补偿方式补偿，共计补偿房屋评估价值、搬迁费、临时安置过渡费三项合2135035元；

如按房屋产权调换方式补偿，按照认定建筑面积379.3㎡以1:1的标准提供郊区两个还建点的安置房屋，另给付装修补偿费、附属构筑物补偿费、设备迁移补偿费、两次搬迁补偿费、一年临时安置费等五项合420598元，安置房面积与被征收房屋面积的差额价值交房时据实结算。

补偿决定书的内容令冉先生颇为气愤：明明自己当初出让取得土地时政府部门发的《土地登记卡》记载用途系商住，土地出让年限是综合用地50年而非住宅用地70年。而且自己从2002年便已注册办理了营业执照将房屋实际作为门面房使用。现在房屋被征收，没有门面安置房源暂且不说，居然还要作为住宅用途房屋进行补偿安置，合4000多元每平米的补偿款，相对于周边市场交易价格区间约20000元/㎡-30000元/㎡的门面房而言，可谓“小巫见大巫”。李先生和周先生是冉先生的邻居，情况大抵相同。

【律师代理：用途认定有争议，评估过程漏洞多】

2018年5月，冉先生、李先生针对区政府下发的《征收补偿决定》向荆州市人民政府申请了行政复议，请求予以撤销。然而，市政府经审查后却作出了维持补偿决定的《行政复议决定书》。2018年8月，收到了复议决定的冉先生、李先生与邻居周先生决定一起向专业律师求助，也便有了开篇那一幕。

冉先生等三人就各家的情况和问题一一向黄艳律师进行了咨询，加之旁听过程中油然而生的信任感，使得三人在咨询结束后便委托了黄艳律师依法为自己失落的权利保驾护航。

由于行政复议决定作出后，如果不服复议决定处理结果，必须要在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼，黄艳律师在仔细研究三位委托人的案卷资料后，及时起草出了三份行政起诉状，向湖北省荆州市中级人民法院起诉要求撤销区政府针对三委托人所作的三份《房屋征收补偿决定书》以及市政府针对冉先生、李先生所作的《行政复议决定书》。

关于撤销的理由，黄艳律师认为：

①争议补偿决定存在事实认定错误情形——一方面，冉先生等三人所持《土地登记卡》记载的用途系商住，土地出让年限是按照综合用地50年而非住宅用地70年确定；另一方面，约自2002年以来，原告房屋即办理营业执照实际用于经营，仅部分楼层用于自住。因此，原告房屋系“商住两用房”，并非单纯的“住宅”；

②争议补偿决定存在内容违法情形——一则就产权调换房屋仅描述为按认定建筑面积1:1的标准提供还建点的安置房屋，交付时间不确定，房屋具体地址、单元号、楼层等能够指向具体房屋的因素均无，无安置房评估报告，期房产权调换房屋的价值、与被征收房屋的差价款等相关内容亦未明确，不符合产权调换房屋应当清楚、确定的要求；

二则争议补偿决定并无建设用地使用权的补偿；三则原告存在部分未经登记房屋面积，未根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条进行认定和补偿；

③争议补偿决定依据的评估报告违法，存在事实依据不足的违法情形——一方面，出具评估报告的评估机构并非严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定确定。实际上，原告等被征收人并未被组织参与协商、投票确定评估机构；另一方面，被征收房屋的评估报告并未体现房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，实际上远远低于周边房屋交易均价，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条确定的市场价补偿原则及第二条规定的公平补偿原则。并且，留置的评估报告中并未依法告知被征收人申请复核评估和专家委员会鉴定的权利，剥夺了原告不服评估结果的法定救济权利。

对于冉先生等三人的起诉，区政府答辩称，其对三原告作出的征收补偿决定于法有据，程序合法，依法补偿，行为得当，房屋征收部门与征收实施单位严格按照法定程序对被征收房屋进行了价格评估，并根据评估结果作出补偿决定。就三原告提出的房屋用途问题，则认为土地登记卡只是办证过程中的资料，房屋是否为商住应以权属登记的用途为准，而涉案房屋的房产证登记用途是住宅并非商住，故不存在事实认定错误。

区政府还提交了评估机构选择统计表、原告房产证及土地使用权证、城北快速路建设项目房屋征收与补偿方案、房屋征收分户评估单、房屋征收估价明细表、关于提请对城北快速路建设项目未签约被征收人作出房屋征收补偿决定的请示等证据材料以支持其上述主张。

商住两用未认定、评估报告漏洞多，征收补偿决定被撤没悬念！

被告的应诉，看上去颇为全面细致。不过，心细如发的黄艳律师却从区政府提交的证据中找到了突破口：

①根据评估公司选择统计表，评估公司于2017年5月3日才选定，但根据房屋征收分户评估单及房屋征收估价明细表，评估公司及其估价师却于2016年10月22日就开始进行了实地查勘、估价作业，并且分户评估报告于2017年6月17日出具，但记载的估价时点却是“未来时”2017年7月16日；

②区政府把房屋征收分户评估单作为评估报告来使用，但该评估单没有估价师签字，没有告知申请复核、专家委员会鉴定的权利，也没有按照法律规定的送达方式向原告进行送达，评估结论无效；

③城北快速路建设项目房屋征收与补偿方案中有规定“住改非”认定相关条款，三原告按照土地用途将房屋客观用于门面经营，即便区政府按房产证登记用途认定为住宅，亦应当再根据营业执照等材料进行“住改非”认定。

【一锤定音：征收补偿决定遭依法撤销！】

湖北省荆州市中级人民法院于2019年1月18日审结本案，认为案涉征收补偿决定是否合法、是否应予撤销的争议焦点具体集中在两点：

（一）房屋性质是否为商住。法院认为，原告的房产证、土地使用权证中记载的房屋用途及地类用途均为住宅，只是土地使用证附图中记载的土地用途为商住。在此情形下，应以最终登记即以房产证和土地使用权证的记载为准，认定房屋性质为住宅。但原告在征收过程中反映其房屋存在“住改非”情形，诉讼中提交了房屋照片、租赁合同、营业执照等证据予以证实，根据征收补偿方案中“住改非认定及补助”的规定，征收部门应予核实后，作出是否认定及是否补偿的结论，但征收补偿决定对此未有提及，明显不当；

（二）评估报告是否存在违法、是否依法送达。法院认为，涉案征收项目评估公司未被依法选定前即已开始本案征收评估作业，评估作业完成及评估报告作出时间均早于征收决定作出时点，缺失估价师签字，评估报告不符合留置送达的法定程序规定，不足以证明评估报告依法进行了送达，作为征收补偿重要依据的评估报告确有违反征补条例及征收评估办法之情形，对本案评估结论不予采信。综合前述审查意见，荆州市中级人民法院最终判决撤销荆州市荆州区人民政府对冉先生等三原告作出的《房屋征收补偿决定书》以及荆州市人民政府对冉先生、李先生二人所作《行政复议决定书》。因各方诉讼当事人均未上诉，该三份一审判决成为最终生效判决。

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