老旧小区改造，得自己出声、出钱、出力，你准备好了吗？

#老旧小区改造

在明小编 2025-08-13 20:55:25

导读：共用厨房和厕所的筒子楼，用砖和预制板搭建的六层单元楼，建于上世纪80年代的高层塔楼……这些房屋组成的小区在我们身边并不少见。国家要部署推进城镇老旧小区改造了。听到这一消息，您一定感觉居住条件将有所改善，生活质量有望得到提升。不过，要改造老旧小区，仍面临着很多困难，恐怕并不是您所想象的那样简单。老旧小区怎么改造？改造将涉及哪些方面？居民们又要解决哪些棘手的问题呢？

【国务院常务会议部署改造，年内开展试点探索】

据各大媒体报道，6月19日召开的国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。

会议认为，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。会议确定，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

会议召开后不久的7月11日，北京市石景山区就率先与首开集团签署了老旧小区有机更新和物业服务管理战略合作协议。双方将开展多领域合作，着力改善老旧小区的综合服务管理水平，共同打造城市更新先行先试示范区。

老旧小区改造，得自己出声、出钱、出力，你准备好了吗？

【改造涉及多个方面，回应居民需求】

会议提到的群众愿望强烈、改造任务繁重，十分反映现实情况。

许多小区的房屋建设于上世纪80年代及以前，还有一些筒子楼的建成时间更早，可以追溯至建国初期。随着时间推移，老旧小区存在的问题日益凸显。房屋结构、设备设施老化，配套公共服务缺失等问题，让居民的居住条件和生活质量每况愈下。

例如，小区内没有停车位和健身活动区域，居民私装地锁抢占车位；

预制板老化开裂导致汛期漏水成常态；

旧塔楼电梯故障率高、经常罢工困人；

老旧单元楼未设计电梯，年老居民出行困难；

水、电、燃气、热力供应时有时无，排水井、化粪池频发堵塞；

公共区域杂物废料堆积，生活垃圾清运困难；

残障人士出行不便，生活无人看护照料……

根据住建部对本轮城镇老旧小区改造的要求，将重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。

【同是民生工程，推动方式大不同】

国务院常务会议将城镇老旧小区改造定位为重大民生工程和发展工程。这与已经推进了十余年的棚户区改造工程十分相似。不过，老旧小区改造和棚户区改造的推动方式却大有不同。

第一，政府主导变为政府引导。实施棚户区改造项目，应当由市、县级人民政府制定相应改造计划，纳入国民经济和社会发展年度计划，经人民代表大会审议通过后，依法实施房屋征收。征收后期，政府有权依法申请人民法院强制执行。

而针对老旧小区改造，国务院常务会议的表述为“加强政府引导，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与”。是否推进改造，将充分尊重居民意愿、视群众的参与程度而定。

第二，工作重点从拆除重建转化为改造提升。以往，大多数由政府主导的各类棚户区改造项目，均采用拆除房屋、原地重建或异地还建的方式得以实现。

由市、县级人民政府依法按国有土地上房屋征收程序实现，重点可能倾向于拆除房屋、迁走居民。而老旧小区改造，则不需征收房屋、拆除房屋。重点在于改造提升现有设施的使用质量，并增添、加装以往没有的服务与设施。

第三，费用不再由政府独自承担。实施棚户区改造，在征收过程中产生的房屋价值补偿、搬迁安置补偿、停产停业损失补偿、奖励金等一系列费用，均由政府财政开支所承担。而实施老旧小区改造的钱从哪出呢？国务院常务会议确定，要创新投融资机制，除了安排中央补助资金以外，还将运用市场化方式吸引社会力量参与。

而且从目前探索中的做法来看，社区居民是需要自掏腰包、自己出一部分钱的。从往兜里装钱到往外拿钱，无疑将首先面临情感层面能否被接纳的问题。

【常说“谁主张、谁举证”，这件事您也得自己上心】

了解了老旧小区改造的特点后，各位居民朋友也许能看出一些门道。

我们在民事诉讼领域经常提到“谁主张、谁举证”的原则。即当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。若没有证据或证据不足以证明当事人的主张，负有举证责任的当事人将承担不利后果。

老旧小区改造也是如此。如果居民有困难需要解决，实施改造的意愿十分迫切，就要做好充分的准备——出声、出钱，还要出力。

第一，居民应当就改造事项达成高度共识。在现有的老旧小区改造实践中，会出现由于居民意愿不统一导致改造停滞不前的尴尬局面。

例如，针对老人行动不便问题，许多社区曾推动加装电梯或简易爬楼车。由于可能需要入户装修、分摊费用，且还可能遮挡阳光、产生噪音，不少居民尤其是一层居民就极力反对。

再比如部分社区常年供电不稳定，实施电路改造需要先更换IC卡智能电表，这让部分居民极不情愿。

就改造达成共识，除了征得居民同意，也需要部分居民适时让步。否则，再好的改造项目也可能无法推进。例如，很多老旧小区都存在违建现象。一层居民“开墙打洞”经营商铺，或者在自家阳台后自行搭建储物棚、苗圃、鸽子窝。还有顶层居民在楼顶搭建的“采光房”等。

要施划停车位、开拓应急救援通道、实现规划中的绿地，势必要拆除这些违建。这就招致部分居民强烈反对。

积木上面多压一块、底下抽走一块就会倒，历经风雨洗礼、结构老化严重的老居民楼也是如此。擅自改变楼体结构、危及承重墙，您说这楼住得踏实吗？

所以，互谅互让，达成共识，是老旧小区改造的第一步，也是最难的一步。

第二，居民应当自觉自愿缴纳各项服务费用。当前，许多老旧小区没有引进物业服务，或是由原房管系统改制的国有物业公司提供服务。居民拖欠缴纳公共电费、停车费等各项费用的情况大量存在。

不少老居民的观念，仍然停留在计划经济、福利分房时代。我住的是国家的房、单位的房。让我免费住，就不能收我的管理费；房子哪里坏了，就得免费给我修。

然而如今公房的产权已经转到代替国家履行管理职能的国有企业名下。当年的单位也早已改制或不复存在。您仔细想想，如今哪儿还有这个理？

如果房屋已经由个人买下、产权发生变更，居民就要自己承担各项费用。如果引进了物业公司，并且物业公司保质保量提供了服务，居民就应按时缴纳物业费。老旧小区改造项目产生的各项费用，也应由居民共同分摊承担。

第三，居民应当借助社区管理模式中的特色传统优势。老旧小区的居民多为曾经在一个单位供职的员工，或是由同一地区搬迁而来。

这样的社区，并不缺少热心的、愿意为大家办事的老街坊。逢年过节在大门和路边值守的“红袖标”；每天拿着笤帚墩布四处走的“卫生员”；跑上跑下挨家挨户赔笑脸收电费的“楼门长”……

如何发挥社区主体作用？如何动员群众参与？或许就要靠这些年轻人看来“多管闲事”的老街坊。当改造遇到阻滞时，需要积极分子牵头成立“居民自管会”等自治组织。收集记录居民的建议、意见、改造意愿，向居委会、街道办反映，动员居民达成一致意见。

这正是老旧小区传统管理模式中的优势所在。

在明律师要告诉各位老街坊们，想要改善居住条件、提高生活质量，并非一件简单的事。居民们必须摒弃一些老观念，适应市场经济体制下的现代物业服务模式。政府引导物业公司、养老机构等社会资本进驻提供服务，居民自发出钱、出力支持改造，才能形成老旧小区管理长效机制，避免“缺一块补一块”。在改造过程中，如果您感到物业公司的服务质量欠佳、收取费用不合理，或者有关部门拆除违建时并未保障好您的合法权利，都可以及时咨询律师寻求法律帮助。

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