房屋征收认定办法有玄机

房屋征收认定办法有玄机

首先，让我们来看一看《办法》第9条的明文规定：房屋征收认定部门理应向委托的房地产业资产评估机构提供征缴范围之内房屋的情况，包含现已登记的房屋具体情况和未经登记房屋建筑的认定、处理决定具体情况……对於未经登记的房屋建筑，理应按照市、县级人民政府的认定、处理决定进行评估。我们能够看见，依据上述明文规定，未经登记的房屋建筑，也就是农民所说的“没证房屋建筑”并不一定相当于违法建筑。违法建筑的认定务必经过有权行政机关的调查、认定和处理后才能界定。实践中那种直接用征缴补偿方案给出“一刀切”式明文规定，令没证房屋建筑的补偿标准远远低于有证房屋建筑的做法是与以上所述明文规定相相悖的。

《办法》中对房屋征收认定方法也做了明文规定。指明，被征收房屋的类似房地产业有市场交易的，理应采用市场法认定;被征收房屋或是其类似房地产业有经济收益的，理应采用收益法认定。广大被征缴人务必注意，在现实生活中，市场比较法是最能真實、客观的反映，被征收房屋在征收决策信息公告之日的市场价值的，通过这一方法得出的认定結果对於被征缴人来讲也较为公平、有利。因而，对於绝大部分房屋来讲，市场比较法是务必要采用的评估方法。务必强调的是，市场比较法在使用种，务必搜集市场交易实例并从这当中确定“可比实例”，也就是说拿什么样的房子来和被征收房屋做比较，这是极富专业性的繁杂问题，并非是简单的一两页纸就能讲明白的。因此，假若被征缴人最后拿到手的评估报告，从形式上看就太过于简单，甚至于只有几页纸的篇幅，那麼基本上可以直接认定报告存在问题，我们也有理由怀疑其得出的結果。

被征缴人关心的另外一个问题是，假若房屋征收认定资产评估机构没有依规采用市场比较法进行评估，致使我的房屋估价結果明显低于正常，又能不能有效救济呢?假若被征缴人对於认定結果不满意，首先可以向房地产资产评估机构申报核查认定;对核查結果仍不满意，可以向被征收房屋所在区域认定专家委员会申报鉴定;假若认为资产评估机构或是估价师在认定过程中有提供虚假报告、仿冒签字等违法行为，还能向上级住建部门直至住建部申报查处。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第26条第3款明文规定，被征缴人对补偿决策不服的，可以依法申报行政复议，也能够依法提起行政诉讼。依照这样一个立法的逻辑我们能够看见，对认定結果不服的最后救济途径是起诉征缴补偿决定。换句话说，在针对房屋征收认定补偿决策的诉讼中，认定环节所存在的一切问题都是要予以注明的，而法院也会以核查评估报告的合法性、合理性为核心来对征缴补偿决策进行核查。

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