导读：尽管各类旧城改造项目数量锐减，甚至即将被老旧小区改造取代的风声甚嚣尘上，但实践中仍有不少此类项目正在推进中。征收补偿决定，依然是城市房屋拆迁中被征收人权利救济的关键点。本文，来看北京在明律师事务所的宋晓峰、侯森律师如何揪出补偿决定中的违法之处，在江苏省南京市中级人民法院取得胜诉。
委托人陈先生在江苏省xx市xx区拥有一处国有土地上房屋，面积为131.65平方米。2017年11月16日，当地区政府作出《房屋征收决定》，决定对其房屋所在地块实施征收，后经征求意见确定了评估机构。
因双方迟迟未能就补偿安置
达成一致，2020年2月24日，区政府向委托人作出《房屋征收补偿决定书》，决定将“坐落在xx区xx街道xx路的建筑面积不小于被征收住宅房屋的建筑实行产权调换（期房）”。
委托人认为上述补偿
决定在实体和程序上均存在违法之处，在宋晓峰、侯森律师的指导下，向南京市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销涉案补偿决定书。
本案中，评估机构针对涉案房屋作出分户估价表，但是并未作出正式的《分户评价报告》。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第三款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值，是由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定，对评估结果有异议的，可以申请复核评估。
但本案中，被告区政府提供的证据仅证明其向原告送达了评估机构作出的分户估价表，而分户估价表并非分户评估报告，其程序不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条的法定程序，影响了委托人申请复核的权利，构成程序违法。
2019年11月25日，区政府作出《关于选择房屋征收补偿方式告知书
》并于次日向委托人送达，要求其于当年12月4日前确认补偿方式（货币补偿、房屋产权调换或者二者结合），逾期未确认将以产权调换方式进行补偿。
然而区政府针对调换给委托人的房屋仅说明了其面积不小于被征收房屋，但是并未明确补偿房屋的地址、房号、面积、价格等具体信息，如此便不能真正保障被征收人的补偿利益，且不符合法律规定。
本案的两个关键点在于：
1.涉案评估机构作出的分户估价表并不是具有完整效力的《分户评估报告》，表面上看是对被征收人进行了送达，但是被征收人根本无法针对该估价表行使自己的合法权利，无法对其申请复核，其送达程序违法；
2. 区政府并未告知被征收人用于置换被征收房屋的补偿房屋的具体地址、房号、面积、价格等信息，不能真正保障被征收人的补偿利益。
这也是房屋征收案件中的常见问题：用于置换的房屋虽然表面上面积不低于被征收房屋，但是往往存在位置偏僻、房屋单价较低等问题，并不能真正做到让被征收人生活水平不降低，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。
2020年11月27日，江苏省南京市中级人民法院作出（2020）苏01行初243号行政判决书，判决撤销被告xx市xx区人民政府作出的房屋征收补偿决定书，责令其针对被征收房屋依法重新作出征收补偿决定。最终，委托人的合法权益得到了维护。（傅启祥/文）
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