2021年违建拆除新规

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#违建拆除补偿

在明小编 2025-08-14 03:19:08

　　没有规划许可证，被认定为违建必须要拆除吗?不少地方基层在拆违执法的时候，基于形形色色的执法目的考虑，只要没有建设规划许可证，拆就一个字。实际上，按照现行城乡规划管理法律制度，单纯的无证并非要一律拆除，比如以下6种情形就不应拆除：

其一，若违法建筑对现有规划实施的影响程度并不严重，可以采取补救措施改正，则无须拆除。

　　所谓严重影响规划实施的情况，一般是指占用规划道路红线、规划绿地或广场、市场、车站等公用设施用地，或影响四邻、消防、交通等情形。

　　这一做法的实质，是比例原则的运用，即以达到行政执法目的和目标为限，采取对相对人利益损害最小的方式进行拆违。

　　比较典型的案例，如最高人民法院在1999年终审的(1999)行终字第20号案件中，以哈尔滨城市总体规划中关于中央大街规划的原则规定和中央大街建筑风貌的实际情况，以是否遮挡住相邻的新华书店顶部为判断标准，判定汇丰公司应当拆除部分超规划面积，而并非无证面积一律拆除。

　　其二，虽然对现有规划实施的影响程度严重，但却不能拆除——即拆除违法建设可能影响相邻建筑安全、损害无过错利害关系人合法权益或者对公共利益造成重大损害的情形。

　　2010年，北京市朝阳区某小区内曾有一栋楼的业主存在未取得建设工程规划许可加盖第三层的违法建设情形，后朝阳区城市管理综合行政执法监察局在执法过程中，发现如拆除第三层将对原有建筑物、相邻建筑的地基造成安全隐患，不排除会出现楼梯倒塌等后果，最终未对该处违法建筑实施强制拆除，而是申请房屋权属登记部门对该房屋进行了房产冻结。

其三，因当地政策落实不到位等原因导致无批建手续或翻建手续，但属于村民唯一住宅的情形。

　　由于农村发展程度及行政管理、村庄规划制定推行等方面的实际情况，宅基地房屋普遍存在手续不全甚至没有手续的情况。

　　在较长时期里，这个问题不是农村村民单方能够克服、解决的，主要过错也不在农村村民，相反，这种管理现状主要是地方行政机关造成的。

　　行政执法的最终目的是实现公共利益，保障社会的正常运行。如果将这类房屋进行拆除执法，一则有违比例原则，二则会令相对人及其家人流离失所，对其权益造成过度损害，三则会导致公共利益与多数个人利益的对立，以无谓地牺牲个人利益为代价实现形式上的公共利益，违背了行政执法追求的最终价值。

　　因此，这类情形一般主要考虑建设行为人家庭的居住安全利益，贯彻“以人为本”精神，不作为违法建筑拆除。

其四，村民在自己宅基地或自留地范围内建设的附属建筑，比如车库、仓库等。

　　这类简单的附属建筑物一般不会送上一级审核批准。而在有的地方，还会以地方立法的形式明确准予建设，如《江苏省村庄规划导则》第3条规定，村民可以结合庭院灵活布置主房与农机具和农作物储藏间、加工间等附属用房，在满足健康生活的前提下，方便生产。

　　这类建筑物因为没有建设在村域公共区域，很难对村庄规划产生重大不利影响，也很少引发邻里不合，不应作为违法建筑拆除。

其五，建设行为人因招商引资或行政允诺而建设的建筑物，也不宜简单认定为违法建筑而采取行政强制措施，而应结合信赖利益保护原则，从维护政府公信力的角度允许采取补救措施合法化。

　　如笔者代理的一起案件，十几年前，某地政府为解决未获得补偿安置的失地农民生计问题，与用地单位协调出一块土地用于建设商铺，区政府、规划委、国土、建委、街道等部门均开会通过该建设项目。

　　后村民基于前述行政允诺投资建设商铺，并在政府部门配合下办理了水、电、卫生、工商、税务等手续。这类建设行为是基于行政允诺而为之，建设行为人的财产利益应当受到保护，不应作为违法建筑拆除。

其六，远期无证建筑。1984年《城市规划条例》施行以前，因尚无规划许可制度要求，当时的建设行为不要求办理规划许可手续，自然不能认为此前形成的无证房屋是违法建筑并要求拆除。

　　《城乡规划法》于2008年1月1日起实施，有的省份或城市，也会以该时间或结合当地乡村规划制度实际落地推行时间节点选择更晚的时间节点作为要求办理规划许可手续的界限。

　　早于该时间节点建设的房子，不属于必须拆除的情形，先计入违法建筑台账，随着城市发展进程，通过房屋征收搬迁的方式合理解决。而晚于该时间新建设的无证房屋，则视具体情形处置。

　　在明律师事务所的黄艳律师团队最后提示大家，执法部门在执法过程中不能对未取得规划许可的房屋一律作为违法建筑拆除，而应当以维护公共利益为要旨进行合法处置。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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