在征收拆迁、旧改腾退等项目中，对被拆迁人补偿利益影响最大的，绝对是房屋建筑的合法性问题。房子证件齐全是合法建筑，那没的说，按专业评估出来的价值给补偿，还得额外给补贴或者奖励;房子证件不齐全甚至诸证皆无，那可麻烦了，不给你按违建强制拆除就算好的。那么，在拆迁腾退中容易将房屋定成违建进而不予补偿的都是哪些情形呢?这些简单粗暴的定性又是否经得住法律的检验呢?
在明律师曾多次讲过，将一处房屋定性成违建会对房屋建造、使用者的权益产生重大影响。故此，这个过程一定要严格遵守《行政处罚法》《行政强制法》规定的程序，才能保证最后得出的结论客观准确。
对于老百姓而言，我们至少要能够明确两点：一是入户实地调查取证是必需的，不能人没来现场就“隔空”定性;二是责令限期拆除决定这样的法定查处违建文书是要做的，不能仅凭口头说辞就给房屋扣上违建的大帽子。
基于上述最朴素的原理，当下征拆实践中以下3种将房屋定性成违建，进而不予补偿的做法是荒谬而错误的：
一、无证、缺证的房屋一律按违建不予补偿。站在一些拆迁方的角度看，被拆迁房屋必须完全合法才能给补偿，有一点儿产权上的毛病、瑕疵，那都不能补偿。
以农村房屋为例，这就要求其不仅要有集体土地建设用地使用证，还要有乡村建设规划许可证和房屋所有权证，每一平米的房屋面积都要记载在证件上。
只要你少一个证，或者少登记上一平米，那就算违建，就不能给补偿。无疑，这种认定标准过于简单粗暴，且很可能缺乏事实和法律依据。
一方面，农村房屋“有证”始于1982年《村镇建房用地管理条例》出台至1987年《土地管理法》施行期间。此前建造的房屋即便完全无证，也不应被直接认定成违建;没有确权登记的甚至可以补办确权登记。
另一方面，即使是在上世纪90年代，农村地区的宅基地建房审批、监管仍存在较大漏洞，许多村民的占地建房行为仅仅获得了村集体、乡镇政府的批准，但最终并未获取县级政府的审批，这种“缺手续”的现象是历史形成的客观事实，过错不应归责于农户自身。
在这种情况下，房子能办下一个“地证”，就很不容易了，再想办证那是要托关系甚至花钱的。那么对于此阶段形成的缺证房屋，认定成违建显然是不合适的。
在明律师的观点是，无证、缺证仅仅是拆迁方对涉案房屋进行调查登记时所需考量的重要因素之一。涉案房屋究竟是否违反了乡村庄规划，是否存在违法占地建房的情形，是否超过控制面积标准或者存在超高等问题，都需要在调查取证后加以认定。光一个没证，就直接不用调查了，这是完全错误的。
二、非本集体经济组织成员占地建造的房屋都是违建不予补偿。从严格的意义上讲，1999年《土地管理法》修订后非本村村民的占地建房行为的确是不合法的，本村村民“一户一宅”是从那时开始确立的法律原则。
但是我们要承认的是，现实中仍然存在着大量从“外来户”从村委会处购得农村集体建设用地，进而建房居住、经营的情形。在当时的情况下，村委会很可能是欢迎这样的买地行为的，而且双方也的确订立了土地转让协议等书面合同。
此时，“外来户”们据此占地建房，如若办理了集体土地使用证，占用得的确是集体建设用地而非农用地，那么其建房行为就可能并非完全违法。一旦拆迁腾退到来，其有权基于对房屋的建造行为而获取适当的补偿。
至少，拆迁方要依法对涉案“外来户”的房屋进行调查取证和评估，就其补偿利益与被拆迁人进行协商。简单地以“非本集体经济组织成员”为由将涉案房屋全部定性为违建，既不合理，也缺乏充足的法律依据。
三、属于政策性原因需要关闭、疏解的经营性房屋全算违建。有些利用农村集体土地建厂经营的行为，在当年曾是招商引资的对象，获得过许多政策扶持。后来由于产业结构调整开始面临关闭、疏解甚至取缔，那么这种情形显然与“违建”并无直接关系，草率认定违建并不予补偿是不妥的。
对于这一类行为，最高人民法院在(2020)最高法行申7018号《行政裁定书》中指出，关闭取缔这类不符合调整后产业政策的企业，应当保障企业的合法权益。关闭、取缔程序应当遵循行政法领域的基础性正当程序规范，同时给予涉案企业公平、合理的补偿。
换言之，动辄拿“违建”来威胁企业配合腾退疏解，接受其不认可的补偿结果的操作是非法治的。若企业确实对补偿不服，完全有权要求政府履行补偿职责，并对补偿决定提起法律救济程序。
在明律师最后要提示大家的是，“以拆违促拆迁腾退”的行为至今仍很泛滥，关键就在于它在实践中屡试不爽，对涉案房屋权利人的权利救济意愿拥有巨大的杀伤力。本来明眼人都能看出补偿价值畸低，本想走法律途径讨个公道，却被拆迁方一句“不配合签约就给你按违建算”彻底吓破了胆，以为自己的房屋真的是违建，这样的情形实在是太多了。
对心里确实没底的朋友，我们建议您尽早带齐书面材料来咨询专业律师，让专业人士来告诉你你的房子究竟是不是违建，有没有补偿。
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