“历史遗留问题”致房屋无证，拆迁补偿也会成为遗留问题吗？

#拆迁补偿

在明小编 2025-08-14 08:48:11

导读：“历史遗留问题”是征收拆迁领域一听就让人头疼的字眼儿。一些征收范围内存在多年的无证自建房屋很容易面临被“一刀切”予以责令限拆进而分文补偿没有的结局。也有些地方会在补偿安置方案中规定配合签约、自行拆除房屋就适当补助，不配合就按违建拆。那么，这历史遗留问题究竟该怎样化解呢？其中的不利后果都要由房屋的建造、居住者承担吗？

【最高法裁判：处理历史遗留问题有原则】

（2018）最高法行再201号《行政判决书》中指出，“对历史遗留问题的处理，行政机关应当本着实事求是、尊重历史，符合现实的原则，本着保持谦抑、格外谨慎、有利于当事人的态度，依法作出客观、公正处理，切忌出尔反尔，来回‘翻烧饼’”……

这里面的每一个分句，都有其特定的意义，都能在实践中对应到相关纠纷的化解之道上。

“历史遗留问题”致房屋无证，拆迁补偿也会成为遗留问题吗？

【实事求是：无证建筑是不是违法建筑，要有认定结论】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

（2018）最高法行申5424号行政裁定书中对此的解释是，所谓“依法调查、认定和处理”，是指按照土地管理法及其实施条例以及城乡规划法等法律、法规规定，依法判断、准确认定征收范围内未经登记的建筑是否属于违法建筑。

裁判中明确否定了“配合签约就不是违建”的错误认识，也给广大无证建筑的“所有者”提供了救济的出路——针对前述“调查、认定和处理”所作出的责令限期拆除决定类文书提起复议或者诉讼，对其事实、法律依据和合理性进行充分审查。

由此可见，未经认定、处理就直接在补偿方案中规定“无证建筑一律按xx标准补偿”的做法是与法治理念相悖的。你还没有认定其究竟合不合法，凭什么就“一刀切”式的压低其补偿标准呢？

须知，在明律师代理的“许水云案”就是最好的例子。房屋是无证的，但最高法裁判出的赔偿却是全面的。

【尊重历史：承认“历史原因”的存在】

毫无疑问，在无证建筑、自建房等领域中，“历史原因”是客观存在的事实，而绝非无证房屋所有者的刻意矫情。

一方面，在《城乡规划法》《土地管理法》施行前，地方上对于建房审批手续的把控不严，建造于上世纪80年代及以前的大量无证房屋均是老百姓赖以居住生活的唯一住所，其不具有“违建”的主观故意，更不具有相应的社会危害性。

无论如何，“法不溯及既往”原则要求行政机关在认定处置无证建筑时不能用今天的法律去规范几十年前人们的行为。动辄适用《城乡规划法》下责令限期拆除决定，其合法性、合理性都是严重存疑的。毕竟这部法律只能管2008年以后的事情。

另一方面，建设大潮中“先建房后补证”的事情非常普遍且难以避免，都等着证下来再建设，那么黄花菜都会凉。而且，其中很多都是地方政府出于“招商引资”“发展产业”的考虑出发而予以认可的。

真正敢于“私搭乱建”的，永远都是极少数。而由上述情形所导致的办证、补证困难，其责任更要有相当一部分应当由地方上认领。

【“有利于当事人”态度的提出是一大进步】

前述最高法关于“违法建私房”的裁判中明确斥责再审被申请人乐业县政府系“反反复复，出尔反尔，严重违背诚实守信原则”，无疑系对行政机关处置历史遗留问题所持基本立场的有力强调和纠偏。

“保持谦抑，格外谨慎，有利于当事人”同样是极具价值的论述。事实上，历史遗留问题的存续至少是十几年，长的则可能有几十年。一朝征收拆迁或者拆违，曾经的稳定被突然打破，任何人都可能会从情感上难以接受。

那么，在处理此类问题时，“最小损害原则”或曰“比例原则”就显得尤为重要了。实践中个别地方不走程序，不出决定，而是直接“拆了再说”，意图令当事人因房屋无证而陷入索赔无门的境地。这样的做法是极端错误的，更是这一领域矛盾纠纷频发的重要根源。

需要强调的是，“上来就拆”本身就是违法的，无论当事人能否获取到行政赔偿，违反法定程序拆除房屋本身就是行政违法行为。即便当事人的房屋确实属于违建，也不能因此得出违法拆除行为是可以理解的这样的错误结论。

而在一些案件中，征收方一方面强调被征收人的房屋无证是违建，另一方面又按正常的征收补偿程序为当事人预留了补偿。显然，无证建筑被拿来当做了促签的筹码，而并未得到最高法裁判中所要求的“客观、公正”处理。

我们坚信，类似的不规范处置历史遗留问题情形终将被终结，无证建筑的补偿利益问题不会成为新的历史遗留问题……

在明律师最后想提示大家的是，对于无证建筑的“所有者”而言，积极补办证件，争取合法身份是我们的本分，是当事人要一以贯之去坚持的事情。毕竟真的落实到实践中，有证没证差别巨大，历史遗留问题也是我们认但对方可能不认的糊涂账。紧紧依靠法律，及时理性主张权利，我们将与当事人一道携手努力，共促“历史遗留问题”能早日妥善解决，成为历史。

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