山东省棚户区房屋拆迁补偿案例：独栋别墅被列棚户区改造，房屋拆迁补偿多少，得看房屋类型

【案情简介：独栋别墅按普通住宅补？】

山东菏泽张先生一家居住在自建的二层别墅小楼中，独门独院还有自家的车库。像张先生家这样的房子在当地不在少数，这些高档的别墅大都是自建的，完全按照主人的生活喜好和居住习惯建设，和一般的商品房千篇一律的房屋格局有很大的区别。这些独门独院的别墅和影视剧中富人区居住的豪宅有得一拼。这些房屋虽然是自建，但国有土地使用权证和房屋产权证一样都不少。

然而从今年年初开始，在遭遇被当地街道和城管断水断电之后，张先生等居民才明白了，原来这片区域的房屋要被征收了，而且征收的名义居然是旧城棚户区改造。按照政府张贴的征收补偿安置公告，被征收人名下有产权的房屋按照当地新建普通住宅的价格进行补偿或者置换安置。当地新建普通住宅均价在3000-4000元每平米左右，而像张先生家这样的独门独院手续齐全的别墅，现在市场上是一房难求，而且均价已过万元。明眼人马上就意识到，这样的征收补偿明显不合理。且不说征收方用断水断电、恐吓威胁这些违法手段进行逼签，单说征收补偿安置办法就违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定。正在张先生等人一筹莫展之际，经朋友介绍，张先生找到了北京在明律师事务所的刘勇进律师、谭深杰律师。两位专业拆迁律师在分析了相关材料之后认为：征收方在征收补偿公告中将房屋类型仅分为住宅和商业两种进行补偿的做法明显对被征收人不公平，其所引用的地方规章违反国家法律法规，此征收行政行为明显违法。

【律师说法：住宅类型，大有学问！】

其实关于住宅类型大有说法：

（1）按楼体高度分，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等；

（2）按楼体建筑形式分，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等；

（3）按房屋类型分，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等；

（4）按房屋政策属性分，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等；

（5）根据设计特点分，主要分为普通住宅、公寓式住宅、联排别墅、花园洋房、小独栋等。

其中的别墅类房产，因为容积率高、占用土地多，国土资源部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年版)〉和〈禁止用地项目目录(2012年版)〉的通知》，限制别墅类房产开发项目，其实早在“限制、禁止用地目录2006版”中，已将别墅类房地产纳入其中。2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。也正因为土地价值的升值、别墅类房产的稀缺、居住环境的优越，导致在市面上，别墅类房产的市场均价远高于一般的普通住宅。

关于房屋征收过程中对住房类型进行细化的，在经济发达、法治环境较好的地区早已形成了工作规范，这样做不仅对被征收人来说更加公平，对征收工作合法有序的推进也大有裨益。

现举上海为例：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中规定被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。除此之外，在实际房屋征收工作中，征收方会将住房类型分为：公寓、独立住宅、新里住宅、新工房（有电梯、成套）、新工房（无电梯、不成套）、“两万户”新工房、旧里住宅和简屋，根据房屋不同类型规定换算系数计算建筑面积。《上海市住房保障和房屋管理局关于房屋征收中进行房屋类型鉴定的批复》中“为妥善处理房屋征收中因房屋类型引发的争议，征收当事人（区县房屋征收部门、被征收人、公有房屋承租人）对被征收房屋类型有异议，可以向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。”因此对房屋类型，被征收人若持有异议有法定的渠道进行维权。

本案中，律师在房屋类型上做文章，通过发送律师函、申请行政复议向征收方表达了被征收人对征收补偿公告的异议，为当事人的利益积极维权，已经取得不小的成绩，为下一步申请法院确认房屋征收行政行为无效打下了坚实的基础。

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