【基本案情：儿媳妇代签的补偿协议】
委托人龚先生在浙江省兰溪市上华街道某村合法拥有房屋，该房屋一直由龚先生与本案第三人龚先生次子一家共同居住，龚先生为该房屋产权证上登记的产权人。2014年12月，因相关项目建设需要，上华街道与龚先生次子签订了以该房屋为征收标的的集体土地征收房屋补偿协议，实际签字人为第三人之妻张某，协议约定了补偿安置方式和标准。2014年12月4日、9日、23日，2016年7月上华街道按补偿协议的约定将补偿款177594元相继打入张某的银行账户。龚先生认为，其作为房屋产权人，在未经其同意的情况下，任何人无权就该房屋签订补偿安置协议，更无权代领补偿款。于是龚先生到上华街道办事处要求撤销协议，并依法履行征迁程序，但上华街道办认为张某作为龚先生的共同居住人，有权代为签订补偿安置协议，遂拒绝龚先生的要求。龚先生经人介绍，找到北京在明律师事务所的周涛律师为其维权。
【办案经过：二审实现逆转】
接受委托后，周涛律师与委托人就具体案情展开了沟通。针对本案的具体情况，周涛律师认为依据法律规定，签订本案协议的双方均不是适格主体。集体土地征收应当由县级以上人民政府实施，被征收人应当是土地和房屋登记的产权人。因此该协议当然是无效的。于是委托人在周律师的指导下，于2016年8月起诉至浙江省兰溪市人民法院，要求确认上述征收房屋补偿协议无效。但案子进行得并没有想象的顺利，法院依据农村房屋居住的现状认定本案中的第三人也享有涉案房屋的所有权，是否登记不影响产权的享有，并以签订协议的时间与提起诉讼的时间间隔较长（近二年）为由，认为委托人对第三人签订协议事宜是知晓且同意的。最终，一审法院认定委托人的诉讼请求无法律及事实依据，判决予以驳回。
周涛律师在全面分析整个案情及一审判决后，建议委托人向上一级人民法院上诉。二审审理过程中，周涛律师将本案基本案情与相应的法律法规结合起来分析：在上述补偿协议签订时，委托人的房屋所在土地性质仍为集体土地，依据《土地管理法》规定，县级以上人民政府系土地征收工作的实施主体。且在土地征收过程中，应当履行征地公告、补偿安置方案公告等程序，上华街道办事处作为地方政府的派出机关与第三人及张某签订房屋拆迁补偿协议，且未履行任何征地程序，违反《土地管理法》的规定；我国《物权法》明确规定，不动产物权以登记为准，本案龚先生系涉案房屋的唯一产权人。龚先生虽已七十多岁，但其身体健康，具有完全民事行为能力，未经其授权任何人无权替其签订征收补偿协议。根据第三人即龚先生次子述称，上述房屋征收协议是其妻子张某在其不在现场的情况下一人签订的。该房屋一直是属于本案委托人龚先生的个人房产，委托人与其次子在2003年已分户，龚先生也从未口头委托过其次子签订上述征收房屋协议。二审法官详细地听取了周律师的代理意见，并询问了较多的细节问题。
最终，二审法院部分采纳了周律师的意见，认为被上诉人上华街道未提交充分的证据证明张某签订协议时取得上诉人龚先生的委托授权，且在本案审理中上诉人龚先生坚持认为上述征收补偿协议无效，故依法判决确认第三人与被上诉人上华街道办事处签订的涉案补偿协议无效。
二审法院的胜诉判决充分体现了行政诉讼案件与民事法律规范的不可分离性。为了更好的维护被征收人的合法权益，专业征收维权律师在代理有关征地拆迁的行政案件时也不可忽略民事法律规范的学习和应用。（杨蕾/文）
相关文章：
江西省房屋拆迁维权案例：宾馆遇拆艰辛维权，80万补偿终变290万
相关搜索词:
房屋拆迁补偿
,拆迁补偿标准
,违法拆迁
,城市房屋拆迁维权
,拆迁补偿安置
,
企业房屋拆迁维权
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！
相关新闻
2018年1月17日河南省郑州铁路运输中级法院开庭审理黄晓丽律师代理的政府撤销行政复议决定纠纷案
本所李顺华律师、谢瑞青律师代理的太原市段先生与太原市迎泽区郝庄镇人民政府拆除决定纠纷案胜诉
三个判断标准让你知道高额奖励金来了，签还是不签房屋拆迁协议？
2019年9月3日温州中级人民法院开庭审理本所李顺华律师、韩海祥律师代理的温州市吴先生诉苍南县综合行政执法局限拆通知二审案
由本所王金龙律师、陈福文律师代理的朱某诉驻马店市驿城区人民政府行政赔偿一案胜诉
本所纪召兵、肖卫红律师代理的李女士诉安阳市文峰区政府房屋征收补偿安置行政不作为一案胜诉
2019年8月7日北京市第二中级人民法院开庭审理本所黄晓丽律师团队代理的张某和、张某青、张某圆与李某某、刘某、张某娟房屋拆迁补偿合同纠纷上诉一案
2020年5月12日河南省漯河市中级人民法院第三法庭开庭审理】由本所黄晓丽律师团队代理的刘某某诉漯河市郾城区人民政府行政赔偿纠纷一案
2018年4月25日北京市朝阳区人民法院开庭审理马丽芬、闫会东律师代理的合同纠纷案
2017年6月19日浙江省温州市鹿城区人民法院开庭审理本所李顺华、谢瑞青律师代理的国土局责令交出土地决定、国土资源厅复议决定案
2018年陕西省延安市棚户区房屋拆迁改造项目(第一批)
2018年山东省青岛市棚户区改造项目名单及棚户区房屋拆迁补偿标准一览
行政拆迁登场：中止执行的有关规定
想推翻“一拍脑袋”作出的拆迁答辩状？看派出所与镇政府如何“相爱相杀”
广东省梅州市2018年棚户区改造新开工项目清单
陕西一家7口遭胶带捆绑后房屋被违法拆迁 政府失位是最大原因！
城中村改造补偿多么
2018年山东省济南市棚户区改造项目
2018年福建省宁德市棚户区改造项目清单
2018年唐山迁西县棚户区改造征收补偿安置方案
2017年11月13日山西省阳泉市中级人民法院开庭审理高峰律师代理的太原市人民政府不服行政行为案
2018年6月28日下午17点，由本所纪召兵律师代理的王某强诉库车县住房和城乡建设局不服强制性拆迁补偿决定纠纷一案在新疆阿克苏地区中级人民法院第八审判法庭开庭审理
2018年11月19日贵州省贵阳云岩区人民法院开庭审理周涛、陈晨律师代理的乌当区城管行政处罚纠纷案
本所周涛律师、陈晨律师代理的杨某诉平阳县人民政府房屋拆迁行政强制一案胜诉
拆迁72万平！投资约40亿！通州这儿棚改年底完成！
由本所杨念平律师代理的安徽邢先生诉亳州市谯城区人民政府房屋征收补偿决定一案胜诉
2017年7月13日广西南宁市中级人民法院开庭审理周涛律师代理的政府行政复议纠纷案
2018年6月1日河北省石家庄市桥西区人民法院开庭审理李顺华、谢瑞青律师代理的省国土资源厅信息公开案
2018年9月26日安徽省高级人民法院开庭审理李顺华、谢瑞青律师代理的政府补偿决定上诉案
旧城区改造拆迁案例：拆迁补偿安置协议诉讼姓“民”还是姓“行”？
城中村改造补偿协议
高铁工程“高大上”，在明律师对症下药提补偿
城中村改造是拆迁吗
【违建拆除】别让笑里藏刀的“另类”温馨提示寒了百姓的心！
限期拆除通知书和限期拆除决定书是一回事吗？是否能够救济？
宁夏吴忠市中院胜诉：评估机构选定不合法，棚改补偿决定遭撤！
四川省攀枝花西区2018年危旧房棚户区改造项目房屋征收范围确定，快看你家在不在范围内
行政强制措施何时可用？谁来用？
2018年益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法
2019年，棚户区改造补偿安置，你是选货币还是选住房？
小区房子拆迁怎么补偿
广东省肇庆市2018年棚户区改造新开工项目清单
河南省棚户区改造案例：维权21天后多了两套房，“被棚户”的他咋办到的？
保定2021城中村改造补偿方案
征收补偿决定诉讼中4个值得思考的关键点，你都做好了吗？
2018年山东省菏泽市棚户区改造项目
拆迁户的忌讳——狮子大开口
行政拆迁登场：中止执行的有关规定
南昌铁路运输法院胜诉：集体土地上房屋竟遭“拆除告知书”拆除？
德阳市2018年保障性安居工程目标任务：危旧房棚户区改造开工7802套、基本建成7331套
上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则
浙江省2018年度舟山市棚户区房屋拆迁改造计划开工项目清单（第二批）
山东省国有土地上房屋征收与补偿条例
2019年南京棚户区改造拆迁计划
行政强制措施何时可用？谁来用？
南昌铁路运输法院胜诉：集体土地上房屋竟遭“拆除告知书”拆除？
行政强制都有哪些特殊的设定程序？
2018年湖南省湘潭市城镇棚户区改造项目表
城中村改造赔偿多少
政府期限未满拆迁居民楼，法院：行为违法，赔偿110万！(附判决)
2018年北京市西城区棚户区改造计划
农村宅基地补偿，农村宅基地空地拆迁的补偿标准
2018年12月19日内蒙古高级人民法院开庭审理纪召兵、张明亮律师代理的政府房屋征收补偿行政决定上诉案
江苏省房屋拆迁案例：“两连败”后的成功维权——杨念平、黄艳律师妙用逻辑促成满意房屋拆迁补偿
“禁养区”内牛棚突遭拆毁黄牛竟被牵走，如此拆除违建为哪般？
浙江拆迁维权律师温州市、绍兴市、金华市律师2020年9月胜诉
【房屋拆迁】没有达成协议，半夜被从家里拖出，房屋被拆迁，室内家具物品全部被毁坏，怎么维权？
2021年农民要注意了！这6种情况下你的宅基地会被收回！
商铺拆迁时租户有赔偿吗
信息公开诉讼常识：解读最高院司法解释（十二）；《治安管理处罚法》拾零（一）
最新新闻
房屋征收说的「先补偿后搬迁」，到底卡在哪一步
补偿协议还没签，评估报告还没送达，搬迁通知先贴到了门上。对方说先搬进去再谈，过渡费照给。这话听着通情理，恰恰把顺序颠倒了。
房子拆迁律师咨询：材料带齐这几样，二十分钟能说清
材料往桌上一摊，事情就清楚了。有人的一叠纸里只有一张补偿方案，有人的文件袋里装着公告、评估报告、补偿决定和快递回执，后一种人往往二十分钟就能把情况说明白，前一种人打完电话还得回去翻。房子拆迁律师咨询的效率，不在口才，在手上有没有东西。下面这六样，能带几样带几样，带不齐的就说清楚缺在哪。
北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么 摘要
免费的东西，人容易不当回事，要么用完就忘，要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话，能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路；换不来的是具体金额和胜诉承诺，谁说能给，谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚，这通电话才值。
北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由 摘要
挑所这件事，看的是它把力气压在哪一块，招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关，输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方，做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议，办过的案子超过两万件，覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核，也顺手写清什么情况不必找在明。
北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问
第一次打这类电话，多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍，讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值，不看您讲得多细，看四件事有没有说清：公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪，给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺，谁就不必再谈。
遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿
违法强拆最麻烦的地方，不在认定难，在时间短。房子倒了以后，确认违法之诉只有六个月，赔偿请求的时效是两年，两条线各走各的，谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上，等想起来起诉，期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项，按顺序摆清楚。
遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来
房子倒下去只要十来分钟，把原来的样子说清楚，可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少，常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西，当天能拍就拍，拍不到第二天补。补不回来的那部分，往后每一步都会吃亏。
合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套
一次强拆合不合法，不用听谁嗓门大，看三件事就够：谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路，法院裁定之后由政府组织；违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法，也都可能违法，区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题，它直接决定您后面走哪条路：拆得合法，争的是补偿数额；拆得违法，先确认违法，再谈赔偿。
政府强制拆房子怎么办？先弄清这一步合不合法
房子的事走到强制这一步，很多人第一反应是拦。拦得住一时，拦不住程序。国有土地上的房屋征收，法律只留了一条强拆路径：先有补偿决定，您既不复议也不起诉、到期又不搬，政府才能向人民法院申请强制执行。所以碰上政府上门，先别争嗓门，先要那两张纸。没有补偿决定就动手，或者有了决定却绕过法院，性质就变了。
北京在明律所官方电话只有一个，接到陌生号码要多问一句
官方电话只有一个，这件事得反复说。别人用别的号码找上门，多半不是所里的人。
