永顺县城市棚户区改造房屋征收补偿方案

永顺县人民政府

关于印发《永顺县城市棚户区改造房屋征收补偿方案（试行）》的通知

永政发〔2018〕5号

各乡镇人民政府，县政府各局、各直属机构：

现将《永顺县城市棚户区改造房屋征收补偿方案（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

永顺县人民政府

2018年4月16日

永顺县城市棚户区改造房屋征收补偿方案（试行）

根据推进城市建设改善群众住房条件的需要，县人民政府决定实施永顺县城市棚户区改造项目。为确保房屋征收补偿工作“依法、公正、阳光、和谐”进行，依据国家现行相关法律、法规、规章和征收补偿政策，结合我县实际，特制定本方案。

一、征收目的

为加快城市建设，有力推进棚户区改造，改善居民的居住条件和居住环境，提高居民的生活质量，提升县城老城区城市品位。

二、征收政策依据及原则

（一）法律依据

1．《中华人民共和国物权法》

2．《中华人民共和国房地产管理法》

3. 《中华人民共和国资产评估法》

4．《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

5．《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）

6．《湖南省实施办法》（湖南省人民政府令第268号）

7．《湘西自治州国有土地上房屋征收与补偿办法》

（二）征收补偿原则

1．坚持依法依规、程序合法、公平公正、结果公开的原则。

2．遵循先补偿，后搬迁的原则。

三、征收部门与征收实施单位

（一）征收主体:永顺县人民政府

（二）房屋征收部门:永顺县住房和城乡建设局

（三）征收委托实施单位:永顺县棚户区改造建设指挥部

四、征收范围：2018年度实施棚户区改造的老政府片区、湘潭南路片区、沿河风光带片区、原征稽所片区等（具体范围以规划红线图为准），以后年度征收范围由县人民政府再行确定。

五、征收签约搬迁期限

签约期限从收到分户评估报告之日起三个月内，搬迁期限以签订的征收协议约定期限为准。

六、国有土地上房屋面积和性质认定

（一）已经登记的国有土地上房屋。其性质、用途和建筑面积，以县国土资源局、县房地产管理局、不动产登记机关的登记簿的登记为准。产权人认为产权证登记面积与实际面积不相符的，可以向房屋征收部门申请重新测量，以实际测量面积为准。

（二）未经登记的国有土地上建筑物及附属物。由县政府组织城镇规划局、国土资源局、住建局、城市管理和行政执法局、房地产管理局等主管部门成立联合调查组对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。按有关政策规定，对认定为合法建筑的配建房给予市场评估价值补偿；认定为未超过批准期限的临建房及未批准的配建房给予重置价格补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑以及征收范围公告后抢搭抢建的建筑物和附属构筑物不予补偿。

七、房屋征收补偿标准

（一）房屋价值补偿。被征收房屋的价值补偿标准，以依法选定的房地产评估机构评估结果为准。

（二）装饰装修补偿。装饰装修及其他建（构）筑物价值由征收人与被征收人依据选定的房地产评估机构做出的初评结果协商给予补偿，协商不成的，依照具有资质的评估机构依法评估结果给予补偿。

（三）改变房屋使用性质的补偿。对在本项目征收所涉及改变使用性质的房屋按以下方式给予认定和补偿:

1．改变使用性质的房屋是指实际用途与房屋权属证书和房屋登记簿登记的用途不一致且未取得相关部门批准文件的房屋。

(1)住改商:房屋权属证书及房屋登记簿登记的用途为住宅，实际用作经营性商业用房的房屋。

(2)非改商:房屋权属证书及房屋登记簿记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际用作经营性商业用房的房屋。

(3)非改住:房屋权属证书及房屋登记簿记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际用作住宅的房屋。

2．私有自建独栋房屋按照3.1.1或者3.2.1规定补偿；

3．房改房、商品房、集资房和企业改制房等成栋住宅虽改变使用性质但仍按权属登记的性质补偿。

八、房屋征收补偿办法

以货币补偿为主、以产权置换为辅，通过差别化奖励，鼓励选择货币补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权置换（仅限于主体房屋面积，其他附属房屋及配建房屋给予货币补偿）。对于不同的安置方式给予不同的奖励和补助。

（一）私有产权住房（房改房、集资房、商品房、企业改制房等）征收补偿办法。被征收人可选择产权置换和货币补偿。

1.1产权置换

遵循先签先选的原则，按照签订补偿协议的先后顺序确定。若本项目在建安置房不够，被征收人只能选择异地置换或货币补偿。

1.1.1 面积计算：按1:1.3比例置换改造后的安置房，小户型房屋按比例折算后补偿面积不足20平方米的补足20平方米置换面积。安置房建筑面积小于被征收应置换的房屋面积的，由征收人按同期安置房市场价格予以货币补偿；安置房建筑面积大于被征收人应置换的房屋面积在20平方米（含20平方米）以内，由被征收人按同期安置房建筑成本价购买；安置房建筑面积大于被征收人应置换的房屋面积20平方米以上，20平方米以上面积由被征收人按同期安置房的市场价格购买。擅自扩建部分和私自搭建的简易房不作产权置换，按本方案第六条第二项规定处理；

1.1.2 房屋装饰装修补偿；

1.1.3 搬迁费（含搬出、搬进）：被征收房屋面积在100平方米及以下的，每套补助标准为5000元；100平方米以上至200平方米的，每套补助标准为6000元；超过200平方米超出部分按16元/平方米给予补助；

1.1.4过渡安置费：过渡安置以户为单位，按每户14400元/年支付；过渡期限为24个月。因产权置换房屋未按期交付造成超过补偿协议约定的过渡期限的，从约定的过渡期届满之日起，超期在1年以内的以原标准的1.5倍的标准计算并按月支付；超期在1年以上的，以原标准2倍的标准按月支付。过渡安置费自交验被征收房屋的当月开始计算，不足一月的按一月计算；

1.1.5 按时签约奖励：(1)自收到分户评估报告之日起30日之内（含当日）被征收人签订产权置换补偿协议的给予3万元的签约奖励；(2)自收到分户评估报告31日起至60日内（含当日）被征收已签订产权置换补偿协议的给予1.5万元的签约奖励；(3)自收到分户评估报告61日起至90日内（含当日）被征收人签订产权置换补偿协议的给予1万元的签约奖励；

1.1.6 单元集体签约奖：自收到分户评估报告之日起90日之内（含当日）按单元所有被征收人均已签订补偿协议的给予被征收人每户增加2万元的集体按时签约奖；

1.1.7 按时搬迁奖励：被征收人在协议规定期限内完成搬迁并交付验收合格的按每套4万元标准予以奖励。

1.2货币补偿

1.2.1 房屋价值补偿；

1.2.2 房屋装饰装修补偿；

1.2.3搬迁费（含搬出、搬进）：按1.1.3规定补助；

1.2.4 过渡安置费：按1.1.4规定补助；

1.2.5 按时签约奖励：按1.1.5规定奖励；

1.2.6 单元集体签约奖：按1.1.6规定奖励；

1.2.7 按时搬迁奖励：按1.1.7规定奖励；

1.2.8成新奖励：对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新度后仍不足八成新的，可以按八成新计算补偿，最高按十成新计算补偿；

1.2.9迁出旧城奖励：被征收人选择购置政府溪州新城棚户区安置房的，奖励18万元；

1.2.10 自寻房源奖励：被征收人选择在政府提供的安置房源外寻找房源的奖励6万元；

1.2.11货币补偿奖励：被征收人在规定期限内签订货币补偿协议，并按协议约定期限搬迁的一次性再给予15万元奖励；

1.2.12团购奖励：被征收人选择在政府提供的安置房采购房源的，享受团购优惠奖励（即采购价格不高于房屋主体补偿价格）。

（二）私有门面征收补偿办法。被征收人可选择产权置换和货币补偿。

2.1产权置换

在相同区域或地段，遵循先签先选的原则。若本项目还建门面房不够，被征收人只能选择异地置换或货币补偿。

2.1.1面积计算：按1:1比例置换改造后的安置门面房；置换后的门面房建筑面积小于被征收的房屋面积的，由征收人按同区域同期门面房市场价格予以货币补偿；置换后的门面房建筑面积大于被征收的房屋面积的，由被征收人按同区域同期门面房市场价格予以购买；擅自扩建部分和私自搭建的简易房不作产权置换，按本方案第六条第二项规定办理；

2.1.2 门面装饰装修补偿；

2.1.3搬迁费（含搬出、搬进）：被征收门面面积在100平方米及以下的，每套补助标准为5000元；超过100平方米超出部分按16元/平方米给予补助。征收仓储、工业生产用房的搬迁费，根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况，按照有关规定据实核算，无法核算的评估确定；对无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可以按有关规定评估确定其实际价值给予相关补偿，对废弃的生产设备不予补偿；

2.1.4 按时签约奖励：(1)自收到分户评估报告之日起30日之内（含当日）被征收人签订产权置换补偿协议的给予3万元的签约奖励；(2)自收到分户评估报告31日起至60日内（含当日）被征收人签订产权置换补偿协议的给予1.5万元的签约奖励；(3)自收到分户评估报告61日起至90日内（含当日）被征收人签订产权置换补偿协议的给予1万元的签约奖励；

2.1.5 按时搬迁奖励：被征收人在协议规定期限内完成搬迁并交付验收合格的按每套4万元标准予以奖励。

2.2货币补偿

2.2.1门面价值补偿；

2.2.2 门面装饰装修补偿；

2.2.3 搬迁费（含搬出、搬进）：按2.1.3规定补助；

2.2.4 按时签约奖励：按2.1.4规定奖励；

2.2.5按时搬迁奖励：按2.1.5规定奖励；

2.2.6 货币补偿奖励：被征收人在规定期限内签订货币补偿协议，并按协议约定期限搬迁的给予其门面主体评估价值的30%奖励；

2.2.7 团购奖励：被征收人选择在本项目区域内门面房采购房源的，享受团购优惠奖励（即采购价格不高于门面主体补偿价格）。

2.3停产停业损失费

2.3.1 停产停业损失费按《湖南省实施办法》的规定执行。被征收房屋出租的，被征收人应与承租人解除租赁关系，所有费用和解除租赁关系产生的纠纷由出租人自行解决；

2.3.2被征收人出租门面或自行经营的，按门面的评估价值7‰/月的标准给予停产停业损失费，停产停业期限从签订协议之日起按24个月计算，选择门面置换超过24个月的，按实际月份计算，不足一月的按一月计算；

2.3.3被征收人认为停产停业损失超过被征收门面评估价值7‰的，应当向房屋征收部门提供门面被征收前上一年度实际经营效益，以及相关证明材料，由具有资质的房地产评估机构依法进行评估，并按照评估结果给予补偿。

（三）自建私有独栋房屋征收补偿办法。被征收人可选择货币补偿和产权置换。

3.1产权置换

在相同区域或地段，遵循先签先选的原则。若本项目还建安置房不够，被征收人只能选择异地置换或货币补偿。

3.1.1面积计算：临主街的第一层从事商业活动的独立房间（不含用于生活居住的房间）按面积1：1在本项目区域内置换门面房；不临主街的第一层没有从事商业活动的独立房间（不含用于生活居住的房间）按面积的40%在本项目区域内置换门面房；折算成门面房以外的建筑面积按1:1.3的比例置换面积最接近的安置楼房，剩余空隙土地按评估价值予以货币补偿（评估时充分考虑房屋的建筑密度）；

3.1.2 房屋装饰装修补偿；

3.1.3 搬迁费（含搬出、搬进）：被征收房屋面积在100平方米及以下的，每栋补助标准为5000元；超过100平方米超出部分按16元/平方米给予补助；

3.1.4过渡安置费：过渡安置费按每户14400元/年支付；过渡期限为24个月。因产权置换房屋未按期交付造成超过补偿协议规定的过渡期限的，从延期之日起，延期在1年内的以原标准的1.5倍的标准计算并按月支付；延期超过1年的，以原标准2倍的标准按月支付。过渡安置费自签订协议并交验被征收房屋的当月开始计算，不足一月的按一月计算；

3.1.5 按时签约奖励：(1)自收到分户评估报告之日起30日之内（含当日）被征收人签订产权置换补偿协议的给予3万元的签约奖励；(2)自收到分户评估报告31日起至60日内（含当日）被征收人签订产权置换补偿协议的给予1.5万元的签约奖励；(3)自收到分户评估报告61日起至90日内（含当日）被征收人签订产权置换补偿协议的给予1万元的签约奖励；

3.1.6按时搬迁奖励：被征收人在协议规定期限内完成搬迁并交付验收合格的按房屋主体面积200元/平方米标准予以奖励。

3.2货币补偿

3.2.1房屋主体价值补偿: 临主街的第一层从事商业活动的独立房间（不含用于生活居住的房间）按同区域门面评估价值1：1予以货币补偿；不临主街的第一层没有从事商业活动的独立房间（不含用于生活居住的房间）按同区域门面评估价值的40%予以货币补偿；门面房以外的建筑面积和剩余空隙土地按评估价值予以货币补偿（评估时充分考虑房屋的建筑密度）；

3.2.2 房屋装饰装修补偿；

3.2.3成新奖励：对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新度后仍不足八成新的，可以按八成新计算补偿，最高按十成新计算补偿；

3.2.4上浮奖励：对被征收房屋可根据评估报告测算出的征收补偿单价适当上浮，上浮比例为15%（仅限于房屋主体合法面积）；

3.2.5 搬迁费（含搬出、搬进）：按3.1.3规定补助；

3.2.6 过渡安置费：按3.1.4规定补助；

3.2.7 按时签约奖励：按3.1.5规定奖励；

3.2.8按时搬迁奖励：按3.1.6规定奖励；

3.2.9货币补偿奖励：被征收人在规定期限内签订货币补偿协议，并按协议约定期限搬迁的按房屋主体面积500元/平方米予以货币奖励，住宅房屋每栋不足20万元的按20万元奖励；

3.2.10 团购奖励：被征收人选择在本项目区域内安置房采购房源的，享受团购优惠奖励（即采购价格不高于房屋主体补偿价格）。

（四）直管公房和单位自建房征收补偿办法。

直管公房产权登记在单位的，单位为被征收人，可选择产权置换和货币补偿。

4.1产权置换

根据市场评估价值给予等面积置换，装饰装修费、搬迁费和过渡安置费据实补助。

4.2货币补偿

以选定的房地产评估机构评估报告予以货币补偿，装饰装修费、搬迁费和过渡安置费据实补助。

（五）有下列情形之一的，被征收人不得享受本方案规定的奖励:

1．在房屋征收补偿方案确定的签约期限内未签订补偿协议的；

2．在房屋征收补偿方案确定的签约期限内签订协议，但未按协议约定期限腾空房屋交付验收的；

3．由县人民政府依法作出征收补偿决定的；

4．“两违”建筑不予奖励。

九、补助办法

在房屋征收补偿方案确定的签约期限内，被征收人因重大疾病、突发重大意外事故、丧失劳动能力或家庭生活特别困难及其不可抗力等情况有搬迁困难的，由本人申请，经房屋所在地的社区和灵溪镇政府以及房屋征收、民政等部门核实，对符合条件的，由房屋所在地的社区和灵溪镇政府会同房屋征收部门适当给予房屋搬迁补助。

十、其他事项

（一）设定有抵押权的房屋，依照《中华人民共和国担保法》的规定执行。

（二）出租给他人居住或经营的房屋，由房屋产权所有人负责解除租赁合同。房屋产权所有人与承租人之间的各类纠纷，由租赁双方自行解决。

（三）签订征收补偿协议时应持有效身份证明，提交被征收房屋权属证件（原件）。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（四）为保证安全，被征收房屋由征收人统一拆除，被征收人不得私自拆除，若被征收人私自拆除造成安全责任事故的，由被征收人承担责任。

（五）关于办证费用: 被征收房屋有合法产权的，原证登记面积税费由征收单位承担，超过原证登记面积的部分所需费用由被征收人承担；被征收房屋未取得合法产权的，被征收人应当提供获得被征收房屋相关证明，办证所需的税费全部由被征收人承担，原证载面积按原政府指导价补交税费，超过部分按现行市场价格缴纳税费。

十一、争议处理

（一）房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（二）房屋征收部门与被征收人在征收公告规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请永顺县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（三）被征收房屋产权有争议的，由争议当事人自行协商，若在征收公告规定的签约期限内仍无法协商一致的，按被征收房屋所有权人不明确处理，不影响征收工作正常进行。

（四）具有下列情形之一的，永顺县人民政府可向人民法院依法申请强制执行:

1．被征收人对永顺县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出的补偿决定不服的，提起行政复议或行政诉讼后，对发生法律效力的复议或诉讼结果拒不执行的；

2．被征收人逾期不执行永顺县人民政府的补偿决定，且在法定期限内既不申请复议，又不提起诉讼的。

（五）争议期间不停止征收工作的正常进行。

十二、法律责任与监督

（一）房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由永顺县人民政府责令纠正，对当事人通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员和其他责任人员，依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二） 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）县监察委对房屋征收过程中存在的违纪违法行为进行调查、核实、查处。

（四）县财政局、县审计局对棚户区改造项目及征收补偿资金的管理和使用情况进行监督。

十三、附则

（一）本方案中未尽事宜，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖南省实施办法》《湘西自治州国有土地上房屋征收与补偿办法》和县政府有关文件执行。

（二）本方案适用于永顺县城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收。

（三）本方案由永顺县住房和城乡建设局负责解释。

抄送：县委各部门，县人武部。

县人大常委会办公室，县政协办公室，县人民法院，县人民检察院。

永顺县人民政府办公室                     2018年4月16日印发

备注：具体相关

的棚户区改造

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