从常理说来,征地补偿协议涉及村民的切身重大利益,与之相关的合同、文件或者协议都应该由被征收村民本人在自愿、公平的前提下,与征收方签订。
而村委会虽然是村民意见的收集箱和集体意见的出口,但它并不能自行代表所有村民的个人意见。根据《土地管理法》的规定,征地补偿中的安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费两部分都是归于或用于被征地农民(或承包经营权人)的,而土地补偿费部分也需要根据相关法律规定经村民会议讨论决定分配方案并予以实施。
所以,总的来说,征地补偿和每一位被征地拆迁农民个人的权利都是息息相关的,村委会是无权越过村民本人直接代为签订拆迁协议。
但在征地拆迁实践中,确实出现了村委会代表村民与征收方签订征地补偿协议的情况,这是为什么呢?
在《物权法》第六十条规定:“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”因此,如果是集体土地上的森林、草原、荒地、荒山等情况的,村民委员会有权代表村民与征地办签订征地补偿协议。
但也仅限于上述情况,村委会可以代表村民与征收方签订补偿协议。除此之外,征收其他土地的,村委会以自己的名义与用地单位签征地协议,是彻彻底底的违法行为。
另外,《村民委员会组织法》第二十四条规定:“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:
……
(五)村集体经济项目的立项、承包方案;
(六)宅基地的使用方案;
(七)征地补偿费的使用、分配方案;
(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;
……
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依照其规定。”
该条第一款对须经村民会议讨论决定方可办理的涉及村民利益的事项作了列举式限制性规定,村民委员会与征地办签订征地补偿协议,不属于村民会议讨论决定、行使村民自治权的范畴,无需召开村民会议讨论决定。
这里值得注意的是,在征收拆迁中,需村委会召开村民会议讨论决定的是征地补偿费用的整体使用、分配方案。这里的整体是指整个村的一个整理的补偿分配方案,而不是针对具体到被征收个人的补偿协议。对于个人的征收补偿协议,还是由被征收村民个人决定是否要签订该补偿协议。
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拆迁补偿没有全国统一价,法定下限是不低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格;集体土地按省级政府公布的区片综合地价执行,且至少每三年调整或重新公布一次。
来电会被问四样:房子在哪个市县、到了哪个阶段、手里有什么文书、离法定期限还有多久;按这四样说清楚,就能先拿到一个方向性判断。
评估价是补偿的底盘,选择权在被征收人手里:先协商选定,谈不下来再走多数决定或随机选定,具体办法由省级规定,内定的可主张程序违法。
征收范围确定后暂停办理迁入等手续,最长不超过1年;新生儿出生登记、婚嫁迁入、退伍转业、刑满释放等基于人身关系的正当理由一般不受影响。
多数拆迁争议两条路任选:复议60日、诉讼6个月;但2024年施行的新《行政复议法》划出五类须先复议的情形,政府信息公开不予公开的即属其一。
危房鉴定分A、B、C、D四级,只有D级才涉及整体拆除,处理方式还有观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四档;对结论不服可申请复核鉴定。
一户一宅是分配原则,但继承、历史形成的多宅不当然无偿收回;来源合法的每处都该单独算账,最忌讳打包签一个总数,让合法的跟着被压价。
公房承租人不是产权人,但各地政策普遍把承租人列为安置补偿对象,常见处理有先房改后补偿、直接货币补偿或安置房、产权调换后继续承租三种。
城里人买宅基地房的买卖合同原则上无效,拆迁补偿的法定对象仍是原房主;但法院通常按双方过错、居住年限与翻建装修投入分配补偿利益。
空白协议不能签:金额、安置房位置、过渡费标准由对方填什么就是什么,事后无法证明当初谈的数;签了字却拿不到原件的同样要警惕。