房屋实际面积大于证载面积，超出的部分能获得拆迁补偿吗？

#拆迁补偿

在明小编 2025-08-14 12:19:43

实践中，许多被征收人的房屋都存在着类似的状况：证载房屋建筑面积100平方米，到现场了实际一看，几百平方米都不止。那么，对于这种房屋实际面积远大于证载面积的情形，超出的部分在拆迁中能够获取补偿吗？“超面积”是否一律会被认定为违建进而不予补偿呢？

首先要明确的是，城市国有土地上房屋征收中，超出证载面积的“自建房”原则上不予补偿。理由也很简单：在上世纪下半叶城镇职工普遍存在住房困难的客观情况下，在本就不富余什么空间的平房院落、职工宿舍内私自搭建小房十分多见。

这类客观历史原因下形成的无证建筑显然不宜被认定为违建拆除，因为那将会使一部分人完全没地方住。但在今天的局面下，若对这类房屋一股脑的给予补偿，其成本绝非任何地方政府或者开发商所能承担得起的。

现阶段城市棚改、腾退项目中对此类房屋的处置原则一般是，若被拆迁人签约同意搬迁，则要同时同意将自建房予以拆除。对于确实存在居住困难或者以自建房为唯一固定住所的，政府提供公共租赁住房等保障性住房解决居住需求，但不会直接给予自建房任何拆迁补偿。

简单地理解为“有证补，无证不补”，在城市范围内事实上还是比较符合政策事实的。

而在农村集体土地上情况就大不相同了——无证房屋在很多地区占据相当大的比重，即使房屋的实际面积大于证载面积了，也需要村委会、乡镇政府、县级自然资源和规划部门、开发商等多方对其进行认定，进而依据补偿安置方案确定是否给予补偿，给予多少补偿。

譬如北京市目前仍在适用中的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第19条就规定，拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。

本办法施行前（即2003年8月1日前）宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。

本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

简言之，对于超出证载面积的房屋，以2003年8月1日为时间节点进行认定，此前建成的自住用房可给予适当补偿，此后建成的不予补偿。

《上海市征收集体土地上房屋补偿暂行规定》第18条指出，虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴：

（一）在批准建房时，超过本市农村村民住房建设标准审批的；

（二）在批准建房时，只批准房屋建筑占地面积，未明确房屋层数、建筑面积的；

超标准建筑面积，由镇（乡）人民政府或者街道办事处认定。

通过上述两地对农村房屋拆迁中“超面积”部分是否补偿的规则不难看出，对未经任何审批的自建“超面积”部分，是不可能按照有证部分的标准同等补偿的。且对于2008年《城乡规划法》施行后建成的部分，很容易被认定为违建进而不予补偿。

在明律师要提示大家的是，无论是上述哪种房屋面积超过证载面积的情形，被拆迁人都应在携房屋全部建设、审批、认定材料咨询专业律师的前提下决定是否接受补偿安置方案中给出的处置意见，不可盲目听信“超出部分一律不予补偿”等明显带有“一刀切”色彩的说辞，进而放弃对自己合法补偿权益的争取。

但同时，我们也要保持良好的心态，明确无证部分不可能按有证部分同等补偿这一基本前提，避免心理预期过高而影响大家的好心情。（王小明/文）

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