吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则

第一章 总 则

第一条 为了规范我市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障集体土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江西省土地管理条例》等相关法律、法规和规章，以及《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。

第二条 本细则适用范围：在市中心城区规划区内，为了公共利益的需要征收集体土地上单位、个人的房屋及附属物、附着物的房地产估价活动，适用本细则。

第三条 市中心城区规划区内集体土地上房屋及附属物、附着物的征收评估单位为吉州房地产评估事务所、青原房地产评估事务所。

第四条 承担市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估的房地产估价人员应取得房地产估价师资格。每个集体土地上房屋征收估价项目，征收评估单位均应派出至少二名房地产估价师驻项目现场开展工作，估价作业人员应当持有市集体土地上房屋征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。

第五条 市集体土地上房屋征收部门应与评估单位签订书面房屋征收评估委托合同，并对估价人员审核，颁发房屋征收评估人员上岗证。征收评估单位不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第六条 征收评估单位依照本细则和《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》开展评估工作。

第七条 征收评估单位和人员在房地产评估过程中有不当行为，依据《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，触犯法律的将追究相关人员的刑事责任。

第二章 房屋征收评估技术细则

第一节 评估具体规定

第八条 估价对象为被征收范围内具有合法产权的被征收房屋（不含被征收房屋占有范围内的集体土地使用权）及其附属物、附着物（含装饰装修）。不包括各区2006年10月31日以后(依据《关于印发的通知》（吉府发[2008]7号）)的违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第九条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅房屋。非住宅房屋分为营业性用房和非营业性用房。被征收房屋价值评估目的为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。

第十一条 价值标准为被征收房屋十成新重置价扣除折旧费后所得的价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响，不包括搬迁补助费，临时安置补助费，以及提前搬迁奖励。

第十二条 征收估价应当按照下列程序操作：

（一）接受评估委托，明确基本事项；

（二）查阅相关资料，开展前期调查；

（三）拟订评估方案；

（四）收集评估资料，组织实地查勘，入户调查；

（五）参照技术细则，进行评估测算；

（六）确认测算初评结果并公示；

（七）现场咨询答疑；

（八）撰写估价报告；

（九）汇总相关资料，提交估价报告；

（十）估价材料存档；

（十一）对评估报告的解释、说明；

（十二）复估和专家委员会鉴定。

第十三条 房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映，估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第十四条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。

第二节 估价方法及应用

第十五条 住宅房屋征收估价采用成本法（不含土地），是指在估价时点重新建造类似估价对象所需的费用总和（即十成新重置价），然后扣除折旧所得的价值。

第十六条 成本法评估被征收房屋征收补偿价格测算的技术路线为：

（一）测算被征收补偿房屋在估价时点十成新重置成本价。如果当地政府已公布重置成本价标准可参照政府标准。（十成新重置成本价包括前期费用、建安费、规费、管理费用、适当的税费和利润）。

（二）测算估价对象的折旧。

采用年限法折旧。年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命，经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。计算公式如下：

Et=C(1-R)T/N

Et：折旧额

C：建筑物重置价

R：残值率

T：已使用年数

N：经济耐用年限

（三）求取估价对象的积算价格公式如下：

F=C-Et

F：估价对象的积算价格

C：建筑物重置价

Et：折旧额

第十七条 室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》第二章装修补偿标准执行。

第三节 征收估价工作准则

第十八条 征收评估单位应与市集体土地上房屋征收部门签订估价委托协议，估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。

第十九条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的征收评估单位应派出专业人员对被征收集体土地上房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄能够详细反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收集体土地上房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除征收人和征收评估单位以外的无利害关系的房屋征收动迁工作人员或乡（镇、街道）、村委会（社区）工作人员进行见证，并在估价报告中作出相应说明。

第二十条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

第二十一条 征收评估价格结果须经评估单位内部审核评议，评估单位在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

第二十二条 征收评估单位在估价委托协议约定的时间内，应向集体土地上房屋征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由房屋征收部门安排房屋征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收分户报告需经项目实地查勘评估人员签字，并加盖单位公章。

第二十三条 征收评估单位、估价人员以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

第四节 征收估价工作资料存档

第二十四条 征收评估单位应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：

（一）房屋征收委托评估协议；

（二）房屋征收决定公告；

（三）估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；

（四）估价对象的实地查勘记录、影像等资料；

（五）确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

（六）其他涉及估价项目的必要资料。

第二十五条 征收评估单位完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

第五节 附 则

第二十六条 本细则涵盖的营业用房及“住改非”房屋（将具有合法建房手续的临街住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋）认定的营业用房评估价格参照《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》（2017年版）的有关规定执行，并按划拨方式取得国有土地扣除40%土地出让金后进行评估补偿。

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