居民楼前小院竟被按违建拆迁，我真的就违法了吗？

导读：回购的小区安置房，开发商同意赠送一个门前小院。门前小院的装饰装修工程刚刚完成，不料却被城管直接作为违建拆迁。房前小院是开发商赠送的，搭建防护栏是小区物业同意的，自己这“合法合理”的小院却突然成了违建还被拆迁了，这究竟是怎么回事呢？近日，北京在明律师事务所的梁红丽律师接待了这样一个当事人的咨询。

基本案情：开发商送的房前小院居然不合法？

2007年，张先生购买了北京市丰台区××小区22号楼4单元101号、102号房屋，同时开发商赠送房前小院一处。后经小区物业许可，张先生于2017年5月对门前小院进行加固、装修、安装护栏。6月1日，丰台城管执法局向张先生送达“责令停止建设通知书”。由于张先生认为自己对小院拥有合法的使用权，并没有停止对小院的装修。

2017年7月7日，丰台城管执法局带人将张先生已经搭建的防护栏框架拆毁，并将张先生的父亲推倒在地导致其受伤住院。自己原以为有着“合法”手续的小院遭遇暴力拆迁，张先生实在想不明白，于是找到了北京在明律师事务所的梁红丽律师进行咨询。

为了了解具体的事实情况，梁红丽律师又向张先生索要了其向物业提供的改建申请。资料显示，2014年5月30日，张先生向前述房屋所在小区物业管理单位北京市小林物业管理有限公司××分公司申请对房前小院进行加固、装修、改护栏。物业公司在装饰装修申请表中签署“同意焊护栏，不同意封玻璃，不能封门窗”的意见。张先生在写有“小院不能搭棚封顶，小院四周不能封闭（用玻璃、窗户封闭）”“如在建设中有违规建设的行为，物业公司及相关部门有权进行拆除，由此产生的一切后果由业主自行承担”等内容的“小院规范建设承诺书”上签字。

2017年6月1日，丰台城管执法局到张先生居住的房屋南侧进行检查，发现张先生有违法占用绿地的情况并擅自搭建钢结构材料。经过进一步核实发现张先生并没有取得规划许可证。丰台城管执法局当即制作了现场检查笔录和勘验笔录，并进行了现场拍照取证。当日，丰台城管执法局向张先生作出并送达了“责令停止建设通知书”，责令其立即停止建设，并接受进一步调查处理；并告知如不停止建设，将依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款及《北京市禁止违法建设若干规定》第十一条的规定，依法报经北京市丰台区人民政府责成有关部门实施查封。

2017年7月2日，当时的北京市规划和国土资源管理委员会出具规（丰）执函〔2017〕278号《关于北京市丰台区××南区22号楼4单元南侧钢架结构房屋一处规划审批情况的函》，认定位于北京市丰台区××南区22号楼4单元南侧的钢架结构房屋一处，面积为65平方米，未取得建设工程规划许可证。7月7日，丰台城管执法局和南苑街道办事处对涉案钢架结构建筑进行了部分拆除。

法律分析：如此房前小院难合法

本案中张先生涉案房屋前面的小院存在几个无可避免的事实问题。张先生的小院属于开发商赠送，物业许可可以增加围栏。但是，小院占地本身属于小区公共绿地，开发商和物业在没有业主明确许可的情况下并没有权利对外许可他人占用。张先生没有建设工程规划许可证搭建私家小院的建设行为涉嫌违反《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定。

依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款及《北京市禁止违法建设若干规定》第十一条、第十三条、第十七条，发现正在建设的城镇违法建设，负有查处职责的机关应当立即书面责令停止建设。当事人不停止建设的，应当立即报告违法建设所在地的区县人民政府。

区县人民政府可以责成区县城市管理综合行政执法等机关查封施工现场。城市管理综合行政执法机关责令停止建设或者发现已经建成的城镇违法建设，应当在20日内责令限期拆除。当事人逾期不拆除的，负有查处职责的机关应当在期限届满后5个工作日内，将限期拆除决定及逾期未拆除的情况报告违法建设所在地的区县人民政府。区县人民政府应当责成区县城市管理综合行政执法等机关实施强制拆除。

强制拆除违法建设，应当提前5日在现场公告强制拆除决定，告知实施强制拆除的时间、相关依据、当事人的权利和义务等。实施强制拆除的行政机关应当通知当事人清理有关物品，当事人拒不清理的，应当制作财物清单并由当事人签字确认。当事人不签字的，可以由违法建设所在地居民委员会、村民委员会确认。实施强制拆除应当制作笔录并摄制录像。

在本案中，丰台城管执法局书面责令张先生停止建设，在张先生未停止建设的情况下，其未向北京市丰台区人民政府报告即与南苑街道办事处共同实施了强制拆除。在强制拆除前，丰台城管执法局未作出限期拆除决定、强制拆除决定，亦未告知强制拆除的具体时间。对于2017年7月7日的强制拆除行为，丰台城管执法局也没有提前公告或以其他形式告知。以上均违反了《北京市禁止违法建设若干规定》对强制拆除违法建设的相关要求，应认定为程序违法。

在明拆迁律师最后想指出的是，虽然本案中丰台城管局涉嫌程序违法，但张先生的小院似乎也是修的名不正言不顺。在小院已经被强制拆除的情况下提起法律程序，达到的诉讼效果也仅仅限于丰台城管局程序违法的确认，但很难通过行政赔偿来弥补自己的损失。在“疏解、整治、促提升”行动持续推进的今天，类似的房前屋后加盖、搭建的无证建筑物，恐越来越难逃被拆除的命运。

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