2018安康市宁陕县三星片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案 (征求意见稿)

宁陕县棚户区改造项目是县委、县政府确定的重点工作之一，对完善城市功能，提升城市形象具有重大意义。按照相关规划，拟将三星片区打造成宜居、宜游、宜业的旅游休闲核心区域。为确保项目顺利实施，切实维护被征收人合法权益，依法推进房屋征收补偿安置工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规和《宁陕县人民政府办公室关于印发的通知》(宁政办发［2017］117号)等文件精神，结合国家棚户区改造有关政策和该区域房屋市场调查情况，特制定以下补偿安置方案。

一、指导思想和征收原则

(一)指导思想。以十八大、十八届三中、四中、五中全会和十九大精神为指导，坚持规划引领、依法征收、统筹项目建设，兼顾国家、集体和个人三者利益，积极稳妥地推进房屋征收补偿安置工作，确保关口老街片区棚户区改造项目建设稳步实施。

(二)征收原则。坚持公正、公平、公开透明的原则；坚持规划引领，依法征收，先易后难，分步实施的原则；坚持决策民主、程序正当原则；坚持征收价格以市场价格为基准原则。

二、征收范围及时间

（一）征收范围为三个区域：1、南起迎宾大道，北至人字桥头，东起东河河堤，西至水利局西侧通道；2、文化广场公安局家属楼及其他影响项目规划实施的零散户；3、南起大湾小湾山根，北至三星路，东起公安局老家属院，西至日鑫隆在建高层以东。以上区域内的机关企事业单位办公用房、集资建房、商品房和居民自建房屋约27600平方米。共涉及城南社区、关一社区部分村居民房屋约193户680人，项目规划用地约37亩。具体以项目改造规划红线图为准。

（二）起征时间：起征时间、征收期限和奖金计算基准日以县房屋征收部门通知确定的时间为准。

三、征收人与被征收人

（一）宁陕县人民政府为项目房屋征收人。由宁陕县棚户区改造项目指挥部组织县住建局、城关镇人民政府具体负责实施。县国土局负责集体土地的报批、征收和企事业单位国有土地使用权的收回工作。

（二）征收范围内被征收房屋及附属物所有权人为被征收人。被征收人以《房屋所有权证》或《土地使用权证》为依据，一证一户。被征收人家庭人口的认定以征收公告发布之日前户口簿登记的在册常住人口为准。

1、有下列情形之一的，可计人家庭人口：

（1）户口不在拆迁地，但因婚姻关系在拆迁地居住5年以上的配偶；

（2）原户口在拆迁地，现在部队服兵役的(不含在外已婚定居人员)；

（3）原户口在拆迁地，因就学户口迁出的在校学生；

（4）原户口在拆迁地的服刑人员。

2、有下列情形之一的，不得计人家庭人口：

（1）寄居、寄养、寄读以及空挂户人员；

（2）租房居住在被拆迁地的；

（3）非法买卖土地和房屋的；

（4）拆迁协议签订前已亡故的；

（5）因婚嫁离开原居住地，虽户口未迁出但满5年未在拆迁地居住的。

四、房屋征收补偿

(一)补偿方式。

本项目房屋征收安置全部采用货币化安置。被征收拆迁的住宅房屋可选择货币补偿，也可选择房屋产权置换，由被征收人自行选择一种方式。置换房源为本项目2号征迁区域（南起大湾小湾山根，北至三星路，东起公安局老家属院，西至日鑫隆在建高层以东）范围内新建的安置住房或关口老街片区棚户区改造项目一、二期征迁范围内（关口老街一、二期征迁范围为东起天井梁西坡山根，西至河堤东街，北起董家巷，南至粮食巷。）新建的住宅房屋，具体位置、楼号以签订协议前县房屋征收部门公布的为准。

被征收拆迁的经营性临街门面房可选择货币补偿，也可选择房屋产权置换，由被征收人自行选择，置换房源为本项目1号征迁区域（南起迎宾大道，北至人字桥头，东起东河河堤，西至水利局西侧通道）范围内拟建的门面房，具体位置以签订协议前县房屋征收部门公布的为准。

（二）补偿标准。

1、货币现金补偿。

被征收人选择货币现金补偿方式的，其房屋补偿价值由具有相应资质的房地产评估机构按照《房屋征收评估办法》评估确定。

补偿标准=房屋主体(含土地)评估价+装修补偿价+购房补助（房屋主体评估价×25%）+特别奖励+按时签订协议奖励+按时完成搬迁奖。

2、房屋产权置换。

按照被征收房屋合法面积实行等面积“征一还一”产权调换，互补差价。安置房面积超过被征迁人房屋面积10平方米(含10平方米)以内的，按成本价结算差价；超过10平方米的部分，按市场评估价结算。安置房面积不足被征迁人房屋面积的部分，按市场评估价补给被征迁人。

实行产权调换的住宅房屋，等面积产权调换后，按被拆迁人家庭人口计算人均不足35㎡的，可按35㎡就近上靠户型进行产权调换，产权调换后房屋人均面积35㎡以内（含35㎡）的按成本价结算差价，35㎡以上的按市场评估价结算。

房屋装修费及奖金另行计算。

3、建筑占地面积以外的空闲土地按评估价收回,建筑占地面积以建筑外墙轮廓线为准（不含屋檐），土地面积认定按照《国有土地使用证》《房产证》等证件登记情况进行确定。

（三）国有土地上临街门面房的征收

1、临街门面房的征收。

（1）临街门面房的认定。临街门面房是指办理有商业用地土地使用证的临街门面房。集资建房或独立产权房修建时在临街一层修建的门面房按照临街门面房认定。

（2）选择货币补偿的，由评估公司进行评估确定。补偿金额=临街门面房评估价+购房补贴（临街门面房评估价×25%）+特别奖励+按时签定协议奖励。

（3）选择产权置换的，按1:1的比例进行面积置换，选择顺序按“谁先签订协议，谁先选择房屋”的办法由被征收人选择，须补交原门面房商业用地出让金等费用，置换出现的面积差按新门面房市场评估价相互结算，备选门面选完后一律实行货币补偿。

2、“住改商”临街门面房屋的征收。

（1）“住改商”临街门面房是指购买集资房、房改房、商品房时为住宅用房，后将临街正负一层住房改造为门面房的房屋，并在征收公告发布之前已作为经营性门面使用，有房产证、且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的房屋。

（2）补偿价格：住宅房屋评估价+（临街门面房评估价-住宅房屋评估价）×50%，不得选择产权置换。

3、临街门面房、住改商门面房面积的认定：根据营业面积据实计算（不含公用过（通）道、楼梯间、仓库、办公、储物间、砖墙隔断的操作间、阳台等附属设施）。

4、被认定补偿的原临街门面房、“住改商”门面房屋面积不得再纳入住宅产权调换面积。

（四）集体土地上房屋的征收。对于本区域内集体土地上的房屋征收，原则上参照本方案执行，房屋及土地价值按照国有划拨土地的标准由评估公司评估确定。

（五）房屋装修费的补偿

按装修项目实测实量，据实补偿，通过选定的评估机构评估，按评估价格进行补偿。临街门面房的装修补偿，装修费一次性补偿给被征收人，由被征收人与经营户结算。

（六）房屋附属设施的补偿

通过选定的评估机构评估，按评估价格进行补偿，一次性补偿给被征收人。

（七）产权置换房屋建设、分配

安置房屋的建设、分配由征收人负责组织实施。住房安置顺序按照“先签协议、先搬迁、先选房、先安置”的原则进行，即：按照签订拆迁安置补偿协议日期及搬迁交房顺序，在征收人指定的安置区域内由被征收人根据楼层、户型、面积选房。

1、选房号：按签订协议的先后顺序确定选房序号，领取“产权置换房房号卡”。

2、选房：安置对象凭“产权置换房房号卡”在新建的置换房源中选房。

3、结算:县房屋征收部门根据“产权置换房房号卡”与安置对象进行房款结算。

4、交房：被征收人凭合同、结算单，交房单办理新房交接手续。

五、过渡安置费补助标准

（一）住宅房屋过渡安置方式

选择产权置换的被征收人可选择征收人提供的临时过渡房，也可选择过渡费补偿进行过渡安置。临时过渡房位于关口老街粮食巷老粮食加工厂处，由被征收人按照“先签约，先搬迁，先选择”的原则优先选择，选择临时过渡房进行临时过渡安置的，不再享受过渡费补偿。待产权置换房屋新居工程竣工交付使用，另加3个月装修期满后，被征收人须按时腾退，向征收人交还临时过渡房，逾期未腾退的按宁陕县城同时期同地段房屋租赁市场价收取租金。因临时过渡房源有限，在选完后一律实行过渡费补偿。

（二）住宅房屋过渡安置费补偿标准

1、选择产权置换的。

（1）搬家费：3000元/户（包括回迁费用）。住户为租房户的，承租人的搬家补贴由被征收人和承租人协商解决。

（2）过渡费:被征收合法房屋建筑面积在80㎡以下的（含80㎡）500元/户/月；81㎡—100㎡以下的（含100㎡）600元/户/月；101㎡—200㎡以上的700元/户/月；200㎡以上的800元/户/月。

过渡安置期从被征收人搬出征迁房屋至新居工程竣工交付使用，另加3个月装修期。

2、选择货币补偿的。凡在规定期限内签订协议和搬迁的，经县房屋征收部门确认后，参照产权置换给予1500元的搬家费和一年的过渡费。住户为租房户的，承租人的搬家补贴由被征收人和承租人协商解决。

（三）临街门面房停业损失及搬迁费补偿标准

1、停业损失补偿：以租赁户在县市场监管局的门面出租合同备案租金价格和在县地税局的纳税租金标准为主要依据，参照同地段门面房的租金市场价格，对门面房的租金进行核算，按核算租金价格50％的标准进行补偿。补贴期限：从被征房屋交付至新建置换房屋交付，另加1个月装修期。

2、一次性搬迁补贴：按40元/㎡补给被征收人，由被征收人与经营户结算。

（四）水、电、讯、网等补偿标准

对被征收人室内安装的水、电、电视、电话、互联网等设施，按照独立户头每户一次性补偿2000元，由被征收人自行办理报停、销户、变更、迁移等手续。

六、机关企事业单位房屋及土地的征收

机关事业单位的办公用房（含经营性用房）及土地的补偿，按照财政部《地方行政单位国有资产处置管理暂行办法》进行处理。

企业单位房屋及土地的征收补偿，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定通过评估确定。

七、奖励政策

（一）选择货币补偿的特别奖励

以基准日为起算点，以被征房屋主体(含房屋占地)评估价为计算奖励依据。30日内签订协议90日内搬迁的，按评估价的5%给予奖励；40日内签订协议100日内搬迁的，按评估价的4%给予奖励；50日内签订协议110日内搬迁的，按评估价的3%给予奖励；60日内签订协议120日内搬迁的，按评估价的2%给予奖励；超过120日的不予奖励。签订协议后不按时搬迁的，按搬迁所在时间段计算奖励，超过基准日120日未搬迁的不予奖励。

（二）按时签订协议奖

在基准日30日内签订协议60日内搬迁的，每平方米给予100元的奖励；31至45日内签订协议90日内搬迁的，每平方米给予50元的奖励；46至60日内签订协议120日内搬迁的，每平方米给予30元的奖励。签订协议后不按时搬迁的，按搬迁所在时间段计算奖励，超过60日签订协议的或按时签订协议后在基准日120日内未搬迁的不予奖励。

（三）整栋房屋按时完成搬迁奖

被征收的单元楼整栋房屋所有住户在基准日120天内完成搬迁的，所有住户均给予每平方米50元的奖励，未完成搬迁的不予奖励。奖励金待完成搬迁后，凭搬迁交房承诺书领取。

八、其他事项

（一）征收补偿对象为房屋所有权人。承租住户、非房屋产权所有人不予补偿。被征收房屋有租赁关系的，由被征收人与房屋承租人自行解除租赁关系。

（二）对设有抵押权的房屋，债务人自补偿协议签订之日起30日内不能清偿债务或抵押人不能变更抵押财产的，征收人依法将相当于债权担保部分的货币补偿向公证机构提存；抵押人选择产权置换的，置换房屋作为抵押财产。

（三）在政府发布征收公告后，被征收人新建、改建、扩建的建筑物和构筑物不予补偿。

（四）征收范围内的广告牌、宣传牌及相关设施由业主自行拆除，不予补偿；供水、供电、通讯、市政、环卫、消防等城市基础设施的迁移、拆除由相关部门按有关规定执行。

（五）该项目征收范围内的所有房屋及附属物设施统一由征收人负责拆除或委托具有相应资质的企业拆除。

（六）如被征收人对房屋评估价格有异议的，按《国有土地上房屋征收评估办法》执行。

（七）对被征收房产权及房屋合法面积的认定：房屋所有权认定由房屋所有人提交相关资料，县房屋征收部门按程序商相关部门予以确认，以此作为被征收房屋所有权认定依据。房屋合法面积的认定，按照被征房屋《房屋所有权证》登记面积为准,对房产证面积有异议的由专业测绘机构实测实量。未登记建筑由指挥部组织住建、国土及镇社区等单位，依据有关规定并结合片区实际情况予以认定。公共用地内自行搭建的房屋和在阳台、楼顶等位置自行扩（搭）建的面积按违章建筑处理，不作为房屋征收补偿面积认定。如果相关建设得到原产权单位允许的，根据房屋结构和实际建设投入扣除使用折旧后予以适当补偿。

（八）安置房产权性质及不动产证办理：安置房为全产权房。办理安置房不动产证涉及的行政事业性收费及税金由征收人承担,房屋维修基金由被征收人承担。

（九）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。房屋征收部门将货币补偿款足额专户存储，并且提供相应产权置换房经公证处公证后,视为先行补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由做出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。

（十）本方案中未作规定的补偿项目及标准，由指挥部依据相关规定，结合片区改造房屋征收工作实际，针对具体问题研究制定相应实偿办法，做出合理补偿。

备注：具体相关的棚户区改造房屋拆迁补偿信息可咨询当地政府部门。

北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所，团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

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