拆除违法建筑的5大必经步骤，懂得就不怕“以拆违促拆迁”了！

#违法拆迁

在明小编 2025-08-14 10:07:38

导读：众所周知，《责令限期拆除决定书》是针对违法建筑作出的，但如今它却频繁出现在房屋征收拆迁过程中，且常常伴随着房屋被拆迁的结果。这种“以拆违代拆迁”的模式已经成为了征收拆迁中最常见的提高拆迁速度、降低拆迁成本的方式。然而，虽常见却不一定合法。那么，一个正儿八经的拆违究竟需要经过哪些步骤呢？从这些步骤中广大被征收人又能悟出怎样的应对“被违建”的道理呢？

1.调查认定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

依据这条规定，市、县级人民政府在一个征收项目依法启动前就应当对违法建筑进行常态化的调查、认定和处理。第一款所透露出的讯息实质上是，拆违和拆迁是两件并不直接相关的事情。拆违是地方政府的自然资源和规划、城管及乡镇政府、街道办事处的一项日常工作，而非在拆迁项目来临时“临时抱佛脚”的促拆行为。

然而在实践中，被征收人所有的房屋被认定为违法建筑并被责令限期拆除，往往是在房屋征收项目已经启动之后。从认定时点上，我们可以看出这很可能是征收方惯用的“以拆违代拆迁”模式，这是为了追求“不补偿”以及“不申请法院强制执行”。因此，被征收人在收到《责令限期拆除决定书》后，要及时申请行政复议或者提起行政诉讼来请求撤销该决定，否则就可能面临房屋被行政机关直接强制拆除的风险。

拆除违法建筑的5大必经步骤，懂得就不怕“以拆违促拆迁”了！

2.依法作出责令限期拆除的行政强制措施或行政处罚

责令限期拆除通知或决定的法律性质始终没有被完全搞清，各地方的法院在裁判此类案件时所依据的法律规定都是完全不同的。故在明律师在这里用一个“或”字，具体算哪类事实上对被征收人的依法维权影响有限。

违法建筑主要分为两类，一是违法用地，二是违反城乡规划。具体而言，行政机关针对违法建筑作出《责令限期拆除决定书》最常见的有三种情形：

（1）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。（《土地管理法》第七十七条）

（2）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。（《城乡规划法》第六十四条）

（3）在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。（《城乡规划法》第六十五条）

从这些法律规定我们可以看出，违法建筑并不必然面临强制拆除。对于违法程度轻微的违法建筑，可以通过限期改正、罚款等方式来补正合法性，待补全手续后在征收拆迁中就能获得适当赔偿；对于违法程度严重的、根本性地违反了土地利用总体规划或城乡规划的违法建筑，就会面临责令限期拆除进而强制拆除，并且不予补偿。因此，《责令限期拆除决定书》一经作出，当事人面对的形势就已然严峻且紧迫了。在明律师提示您，此时最好的对策就是提高警惕、抓紧维权，相比于房屋被拆除之后再维权，在房屋被拆除前就积极主动寻求救济是要更为及时和科学的。

3.催告履行

《行政强制法》第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。

《行政强制法》第三十六条规定，当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

书面的催告是作出强制执行决定的必备前置程序，这是在保障当事人陈述申辩的权利。然而在明律师代理过的大量案件显示，通常当事人在收到《责令限期拆除决定书》后，紧接着3、5、7天房屋就会被拆迁，中间根本没有预留出催告的必要时间来。这也是征收拆迁过程中，“以拆违代拆迁”的常见违法形式。

4.强制拆除

在实践中，大部分情况下都是由行政机关作出并实施强制拆除决定。那么，针对所有违法建筑一律都是由行政机关来拆迁吗？在明律师提示您，区分拆迁主体很重要。针对违反城乡规划的违法建筑，行政机关自身就可以作出并实施强制拆除决定；然而，针对违法用地的违法建筑，行政机关只能申请法院强制执行，行政机关本身并无作出强制拆除决定的权力。具体而言：

（1）针对违法用地的违法建筑，根据《土地管理法》第八十三条的规定，建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关即县级以上人民政府自然资源和规划主管部门依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

需要啰嗦一句的是这里的“15日”起诉期限，即此种情形下被征收人依法起诉的期限只有15天，而不是通常的6个月，大家千万不要轻易错过。

（2）针对违反城乡规划的违法建筑，根据《行政强制法》第44条的规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

该条规定极其重要，其包含两个核心意思：一是在拆除违法建筑前城管部门或乡镇政府仍需要最后进行一次公告；二是一旦被征收人针对限拆文书提起了复议或者诉讼，则在司法审查终结前有关部门不得迳行强制拆除涉案建筑。为违建拆除按下“暂停”键，是44条存在对被征收人而言最主要的意义。

5.相关文书须依法送达

根据《行政强制法》第三十八条的规定，催告书、行政强制执行决定书应当直接送达当事人。当事人拒绝接收或者无法直接送达当事人的，应当依照《民事诉讼法》的有关规定送达。

这一规定的要旨在于，直接送达应是首选的送达方式，实践中行政机关多习惯于将相关文书直接张贴在被征收房屋的门上、墙上甚至门前的电线杆子上，这种送达方式无疑是不合法的。

在明律师代理的案件中，有大量当事人没收到催告书也没收到行政强制执行决定书，就直接见到了拆房的挖掘机。在法庭上征收方又拿出一纸拆迁决定书来，声称事先有出具。试问出具却不送达，于当事人而言与没有出具有何区别？法律在送达程序上有诸多规定，就是为了保障当事人的知情权、抗辩权、救济权。征收方不送达或者没有直接送达的行为，就是在损害当事人的合法权益，是明显的程序违法。

我们要补充提及的一个问题是，“以拆违促拆迁”行为的认定实质上存在一定困难。因为根据前述《征补条例》第24条之规定，拆迁的过程中也伴随着拆违，二者是很难从客观上完全分开的。在当下全国范围内拆违行动风起云涌的背景下，“违建当事人”的维权难度也在不断加大之中。广大违建当事人至少要清楚以下两点，以尽量规避自己的房屋“被违建”的风险：

其一，尽量为自己的房屋办齐证件。一个房屋所有权证或新换发的不动产权登记证，一个建设工程规划许可证。手上有证，心里不慌，否则就得费尽心思给自己的房屋找一个“历史遗留原因”之类的理由。

其二，一定要尽力守住自己的房屋。一旦这种涉嫌违建的房屋被拆迁，确认拆迁违法或许不难，但申请行政赔偿则可能存在巨大困难。故此，阻止拆迁发生是此类维权的重中之重。

在明律师最后要提示大家的是，有关行政机关要以拆除违法建筑的名义将征收范围内的房屋强行拆除，大致要履行调查认定、责令限期拆除、催告履行、申请法院强制执行或自身作出强制执行决定并公告几大法定程序，并在其中严格依法送达文书。行政机关在强行拆除“违法建筑”时，任一程序有缺漏或者执行不到位，都属于程序违法，都可能成为撤销责令限期拆除决定或确认拆迁行为违法的事由。广大被征收人在这个过程中要冷静分析、及时维权，促使行政机关履行合法的拆迁程序而非违法的拆违程序。只要被征收人“化被动为主动”，积极学习相关法律，咨询专业律师，行使救济权利，就能增加获得合理合法安置补偿的可能性。

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