当棚户区改造遭遇“被违建”，被征收人该注意什么？

#棚户区改造

#违建

在明小编 2025-08-14 13:39:10

导读：在近期的征收拆迁中，包括棚户区改造在内的各种旧城改造项目无疑是出场率颇高的“明星”。而与此同时，拆迁范围内的违建认定处置似乎也一刻未曾停歇。二者如同“二龙戏珠”一般将广大被征收人折腾得团团转。那么，当棚户区改造项目遭遇征收方的刻意“被违建”时，被征收人究竟该怎样应对呢？两大“杀手锏”同出，在明拆迁律师又会给出怎样的忠告呢？

首先需要明确的是，言之，实体层面的补偿、安置、搬迁主要看590号令，程序层面各地则会根据实际情况而有所突破创新。从整体来看，“换汤不换药”是棚改与一般征收项目的关系，广大被征收人不必为这一“名头”的变化而太过劳心费神。

在此基础上，在明拆迁律师给出3点意见供遭遇“棚改+拆违”的朋友们参考：

其一，维权焦点须提前至项目启动前。

“输在起跑线上”是被征收人最容易犯的错误。很多人都是等到“责令限期拆除通知”贴到墙上才想起来委托律师，应该说这一时点并不算晚，但也确实还能比这更早些。

《条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为

违法建筑

和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。据此，一个合法的棚户区改造项目中，被征收房屋是否系违建的认定、处置，应发生在房屋征收范围确定后、房屋征收决定下发前这一时段内，这点广大被征收人需要牢记。房屋征收范围的确定，通常以“暂停（办理入户分户、新建扩建等）公告”发布为标志。譬如大家所熟悉的浙江金华许水云案，就是在这一阶段内发生了违建认定及

拆迁

行为。

在此阶段，被征收人要及时整理能够证明自己的无证房屋、面积有合法建造手续的依据，在征收调查登记环节允许房屋征收部门上门了解情况。当收到“责令限期拆除”“违法建筑认定告知”之类的文书时，要及时委托专业

征收维权律师

提起复议或者诉讼。一旦这类违建认定结论被依法撤销，将会对被征收人后续的维权有很大助益。许水云案中，在明律师周涛、陈晨就针对当地政府部门作出的责令限拆文件提起了诉讼，促使其在法律的压力之下改变了“以拆违促旧改”的想法，同意将许的无证房屋认定为合法建筑。

当棚户区改造遭遇“被违建”，被征收人该注意什么？

其二，盯住棚户区改造项目的特殊程序，及时提出针对无证面积补偿的意见。

一般来说，在征收补偿方案中都会涉及区别对待有证面积与无证面积的规定。实践中很多被征收人都是吃了这方面的亏，因房屋无证、缺证而大量减损了补偿权益。故此，针对这一重要的“方案”，大家就需要想想办法、动动脑筋了。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第15条就规定，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。北京市的《旧城区改建房屋征收实施意见》则延续了590号令“多数”（即过半数）产权人、公房承租人不同意方案的规定。而一旦听证程序启动，被征收人就获得了针对补偿方案提出修改意见，反映自己房屋现实问题的机会。在这类程序中大家一定要明白一点：无证面积决不能简单的等同为违法面积，尤其是在棚户区、旧城区范围内，出于日常生活之必需及各种历史遗留原因，产生无证面积是十分正常的现象。被征收人的合理补偿诉求应当被一份公平、合理的补偿方案所详加考虑。

从另一个角度讲，在房屋征收决定作出前充分行使自己的程序性权利，十分有助于被征收人掌握依法维权的主动权，及时获取涉案项目的有关信息，同时表明自己依法维权的态度和决心。这对于征收方日后是否采取“以拆违促拆迁”的套路将会产生心理层面的震慑作用。

其三，对于项目中后期突然出现的“违建认定”，要迅捷依法维权将其撤掉。

通过前述规定我们不难理解，一旦涉案片区被列入棚户区改造项目范围，就应当依据590号令规定的程序来往下推进，而不得肆意采取拆违手段来促进拆迁工作，用“挂羊头卖狗肉”的行政目的不当举措来对付被征收人。最高法在近期公布的8起征收拆迁典型案例中针对“以拆危促拆迁”作出了指导意见，“以拆违促拆迁”实际上完全是一个路数。一旦在征收决定下达后的协商谈判、入户评估等环节中出现谈不拢的情形，个别征收方就会“不安分”，将被征收人的房屋认定为违法建筑，进而在很短的时间内以拆违的名义快速实施行政拆迁，适用的文书也是千奇百怪五花八门。对于集体土地上的“城中村”房屋，甚至责令交出土地决定这类根本管不着违建问题的文书也会粉墨登场，而这一幕幕闹剧显然是没有法律依据的。

对于这类突然冒出来的违建拆除文书，被征收人要在第一时间及时咨询专业律师判明情况，及时提起法律程序进行救济，而千万不要等待所谓的6个月起诉期限，因为通常拆违都是限期3、5、7天，极端的还有今天下决定明天就让拆除的。将法律手段的力度加到最大，是应对征收方“铤而走险”式逼迁举动的必要思路。

在明

拆迁律师

最后想提示大家的是，当棚户区改造遭遇“被违建”，被征收人需要既有全局性的眼光，又有局部应对的精准视角：先针对较为急迫的违建处置文书“下手”，尽力保住房屋；再通览棚改项目全局找准违法点实施精准打击。尤其是要关注棚户区改造项目与一般征收项目的相同点与不同点，尽量将自己房屋遭遇“被违建”的风险降下来，做到防患于未然。在明律师也将会竭尽全力为大家提供最强有力的法律服务。

2006年新房被列入棚户区改造？在明拆迁律师：棚改之名，不得滥用！

棚户区改造案例：信息公开申请政府该如何答复？谢瑞青律师诉讼胜山东省高唐县发展和改革局

棚户区改造拆迁，岂容“拆了再赔”？

山东省棚户区房屋拆迁补偿案例：独栋别墅被列棚户区改造，房屋拆迁补偿多少，得看房屋类型

棚户区改造

拆迁补偿标准

拆迁补偿

违章建筑

房屋拆迁

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

　　在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！

已有

2041

报名

李***

182*****23232

报名成功

最新新闻

北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么摘要

免费的东西，人容易不当回事，要么用完就忘，要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话，能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路；换不来的是具体金额和胜诉承诺，谁说能给，谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚，这通电话才值。

25年08月14日

北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由摘要

挑所这件事，看的是它把力气压在哪一块，招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关，输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方，做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议，办过的案子超过两万件，覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核，也顺手写清什么情况不必找在明。

25年08月14日

北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问

第一次打这类电话，多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍，讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值，不看您讲得多细，看四件事有没有说清：公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪，给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺，谁就不必再谈。

25年08月14日

遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿

违法强拆最麻烦的地方，不在认定难，在时间短。房子倒了以后，确认违法之诉只有六个月，赔偿请求的时效是两年，两条线各走各的，谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上，等想起来起诉，期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项，按顺序摆清楚。

25年08月14日

遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来

房子倒下去只要十来分钟，把原来的样子说清楚，可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少，常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西，当天能拍就拍，拍不到第二天补。补不回来的那部分，往后每一步都会吃亏。

25年08月14日

合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套

一次强拆合不合法，不用听谁嗓门大，看三件事就够：谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路，法院裁定之后由政府组织；违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法，也都可能违法，区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题，它直接决定您后面走哪条路：拆得合法，争的是补偿数额；拆得违法，先确认违法，再谈赔偿。

25年08月14日