征收拆迁中突遇危险房屋鉴定？这5件事不了解你恐怕要上当！

#征收拆迁

在明小编 2025-08-14 05:10:45

导读：在明律师在既往文章中分析过住了二十多年的房子在征地拆迁过程中被认定为危房、并且被下了《拆除危房通知》的案件。其实在明律师代理过大量类似案件，住了几十年的房屋突然被认定为“危险房屋”，以一纸《危房认定通告》或《解危排险通知》，要求当事人在规定期限内撤离避险甚至自行拆除房屋。被征收人的房屋因此灭失，被征收人也就随之丧失了补偿安置纠纷中的主动权。这是典型的“以拆危代拆迁”模式，而危险房屋鉴定是其中最重要的环节、最关键的证据、最容易出现违法点的地带。今天，北京在明律师事务所的梁红丽律师团队就来给您说一说关于危险房屋鉴定的法律问题。

【危险房屋】

根据《城市危险房屋管理规定》，本规定所称危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

若一幢建筑变成危楼，可能会危及使用者和第三人的安全，业主也就有可能承担相应民事或刑事法律责任。那么危险房屋的认定是通过行政裁量还是客观鉴定得出的呢？我国住房和城乡建设部发布了《危险房屋鉴定标准》作为危险房屋鉴定的依据，因此危险房屋的认定是通过统一的鉴定标准鉴定得出的，具体表现为危险房屋鉴定报告。反之，没有危险房屋鉴定报告、仅凭行政文书就将行政相对人的房屋认定为危险房屋的，是缺乏事实依据、显然不合法的行政行为。同时，鉴定报告未适用住建部发布的统一鉴定标准的，同样是不合法的。

征收拆迁中突遇危险房屋鉴定？这5件事不了解你恐怕要上当！

【鉴定程序】

根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—2016）3.1规定，鉴定危险房屋的程序主要包括：

1.房屋危险性鉴定应根据委托要求确定鉴定范围和内容；

2.鉴定实施前应调查、收集和分析房屋原始资料，并应进行现场查勘，制定检测鉴定方案；

3.应根据检测鉴定方案对房屋现状进行现场检测；必要时应采用仪器测试、结构分析和验算；

4.房屋危险性等级评定应在对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析的基础上进行综合评定；

5.应按本标准第7章的相关规定出具鉴定报告，提出原则性的处理建议。

在明律师帮您从中提取出两个关键词——“现场检测”和“综合评定”。

（1）“现场检测”是鉴定危险房屋程序中首要的也是最重要的因素。如果您在收到危险房屋鉴定报告之前都未曾目睹鉴定人员入户查勘，那么凭空作出的危险房屋鉴定报告肯定是不合法的。然而，这样凭空作出的危险房屋鉴定报告在实践中却屡见不鲜，被征收人在收到这样的鉴定报告时一定要保持警惕、及时维权；

（2）“综合评定”是影响危险房屋鉴定结果的重要因素，是否综合评定影响到危险等级的认定。实践中，在征收过程中收到的危险房屋鉴定结论多为“整体拆除”，然而这些房屋中有许多是可以通过修缮达到正常居住使用条件的，却因为未“综合评定”等原因被直接认定为“应当整体拆除”，这是不符合比例原则的表现。

【鉴定方法】

《危险房屋鉴定标准》规定了危险房屋的鉴定方法，具体而言：

第一阶段为地基危险性鉴定，当地基被评定为危险性状态，整个房屋应评定为D级；

第二阶段为当地基被评定为非危险状态时，再综合考虑房屋基础及上部结构的状况作出判断。基础及上部结构的状况应当按照构件危险性鉴定、楼层危险性鉴定、房屋危险性鉴定三层次进行。被征收人在审查危险房屋鉴定报告时，可以查看是否有关于鉴定方法的记录，以及鉴定方法是否符合住建部发布的鉴定标准。

【危险等级】

房屋的危险性鉴定完成后，应根据房屋的危险程度分为四个等级：

A级：无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求；

B级：个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；

C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房；

D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

因此，只有当房屋被评价为D级时才需要进行整体拆除。除整体拆除外，对于存在危险点的房屋还可以采取观察使用、处理使用和停止使用的方式处理。然而，实践中，大部分在征收过程中被认定为危房的房屋面临的都是直接拆除的结果，这样的现实状况不免让人心生疑惑，也让其违法情形昭然若揭。当然，也存在《危房鉴定报告》显示其房屋并未达到D级危险，但却做出了建议整体拆除的结论的案件，这些也很可能涉嫌违法。

【鉴定报告】

在危房鉴定工作完成后，鉴定机构应当出具一份《危险房屋鉴定报告》，关于《危险房屋鉴定报告》有两方面需要重点审查的地方：

一方面，在内容上，根据《危险房屋鉴定标准》7.0.1，危险房屋鉴定报告宜包括下列内容：

1.房屋的建筑、结构概况以及使用历史、维修情况等；

2.鉴定目的、内容、范围、依据及日期；

3.调查、检测、分析过程及结果；

4.评定等级或评定结果；

5.鉴定结论及建议；

6.相关附件。

比如鉴定过程中拍摄的房屋照片等。另一方面，在形式上，根据《城市危险房屋管理规定》第六条，市、县人民政府住建部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。

此外，许多地方都出台了地方性的危险房屋管理办法，被征收人在审查《危险房屋鉴定报告》的合法性时，除了依据在明律师提到的《城市危险房屋管理规定》《危险房屋鉴定标准》之外，也可以去查找当地有关规定。但无论如何，地方性的规定、文件不得违背前述住建部的两份规定的内容。

北京在明律师事务所的

梁红丽律师

团队最后想提示大家的是，危房鉴定是一项专业性很强的工作，其中的程序步骤纷繁复杂，绝非一纸“解危排险通知”就能包办一切的。对于征收范围内的房屋进行所谓“危房鉴定”，本身就涉嫌行政目的不当，极可能是征收方“促迁”的途径之一。这种在各地持续扩散的逼迁模式须引起广大被征收人的足够重视和高度警惕。

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